La minute droit de Maître Raison : décret d’application du 19 août 2025

Un décret d’application du 19 août 2025 précise l'étendue des données à renseigner par le syndic dans le registre d’immatriculation des copropriétés
 

Depuis 2014, un registre d’immatriculation recense les copropriétés à usage d’habitation[1]. Regroupant des informations centrales sur les copropriétés, ce registre permet d’obtenir une vision globale du parc français, et d’identifier les difficultés éventuelles rencontrées par les syndicats de copropriétaires et les moyens d’y remédier.

La loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 a précisé les informations à fournir au registre. Un de ses décrets d’application[2], publié au Journal officiel le 22 août 2025, a précisé l’étendue des données à renseigner. Ses dispositions entreront en vigueur en février 2027.

1. Le syndic est responsable de l’immatriculation et de la mise à jour du registre

En principe, la déclaration d’immatriculation initiale est effectuée par le notaire chargé de publier au fichier immobilier les documents constitutifs de la copropriété, soit l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. A défaut, le syndic doit procéder à cette déclaration initiale[3].

Dans un second temps, l’actualisation des données figurant au registre est réalisée par le syndic, dans le cadre de sa mission d’administration de la copropriété[4].

• Si l’immatriculation initiale fait l’objet d’une rémunération spécifique, les diligences effectuées pour l’actualisation des données du registre correspondent aux prérogatives prévues par le contrat de syndic et sont comprises dans la rémunération forfaitaire[5].
• Le syndic doit informer le teneur du registre du non-renouvellement éventuel de son mandat et lui transmettre l’identité du nouveau syndic, ou de l’administrateur provisoire le cas échéant, dans un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions[6].

2. Les informations à fournir

L’article L711-2 du Code de la construction et de l’habitation précise les données qui doivent être déclarées au registre par les syndicats de copropriétaires :

• Le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;
• L’ouverture d’une procédure de copropriété en difficulté, prévue à l’article 29-1 A ou 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• La publication d’un arrêté d’insalubrité ou de péril affectant l’immeuble.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024, le texte a été remanié et prévoit désormais que doivent figurer au registre « les principales données concernant la copropriété devant permettre :

• De connaître la situation financière de la copropriété ;
• De connaître les caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété, notamment celles prévues dans les diagnostics obligatoires ;
• Aux services de l’Etat et aux collectivités territoriales, de mettre en œuvre les dispositifs de repérage et d’accompagnement des copropriétés en difficulté » ;
• D’informer de l’existence :
  • d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation au délit de soumission d’une personne vulnérable à des conditions d’hébergements indignes[7] ;
  • d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation au délit de refus d’établir un contrat de bail d’habitation confirme et de délivrer un reçu ou une quittance de loyer[8] ;
  • d’un refus d’autorisation administrative préalable de mise en location d’un logement[9].

Les alinéas 3° et 4° sont des créations de la loi du 9 avril 2024. Ils répondent à une volonté du législateur d’identifier les copropriétés en difficultés et de lutter contre l’habitat indigne.

Le décret du 19 août 2025, pris pour l’application notamment de l’article L711-2 du Code de la construction et de l’habitation, est venu préciser la teneur des éléments concernés par la notion de « principales données » s’agissant des 2° et 3°.

Les données à renseigner sont les suivantes :

• le nombre de bâtiments et le nombre d'étages des différents bâtiments constituant la copropriété,
• le nombre d'ascenseurs,
• la période de construction,
• les données relatives à la performance énergétique de chaque immeuble,
• la nature et le système du chauffage de l'immeuble,
• les données relatives aux caractéristiques techniques des bâtiments, notamment celles prévues dans les diagnostics obligatoires,
• l'inscription d'un projet de plan pluriannuel de travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété ou l'existence d'un plan pluriannuel de travaux adopté,
• la présence d'eau chaude sanitaire,
• le système ou l'installation de production d'eau chaude sanitaire,
• la présence d'une ventilation et le type de ventilation par immeuble,
• la réalisation, le cas échéant, du diagnostic structurel prévu à l'article L. 126-6-1,
• les décisions administratives prises au titre de la lutte contre l'habitat indigne sur le fondement des dispositions du chapitre unique du titre I er du livre V.

3. Quels sont les risques encourus en l’absence d’immatriculation ou à défaut de mise à jour du registre ?

L’immatriculation et l’actualisation des données figurant au registre sont une condition de l’octroi de subventions publiques aux copropriétés. Ainsi, l’article L711-6 III du Code de la construction et de l’habitation précise que « les syndicats de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de l'Etat, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics qu'à la condition d'être immatriculés au registre et que leurs données soient actualisées ».

Il est donc indispensable que le syndic procède à l'immatriculation et à l'actualisation. Dans la négative, une mise en demeure peut lui être adressée par toute personne ayant un intérêt[10].

• A défaut d’exécution dans un délai d’un mois à compter de la mise en demeure, une astreinte de 20 euros par lot et par semaine, sans limite de montant, courra à l’encontre du syndic. Pour une copropriété de 50 lots, une astreinte de 1.000 euros par semaine pourrait être appliquée.

Le montant de l’astreinte ne pourra pas être facturé au syndicat des copropriétaires, sauf à ce que le syndic ne soit pas rémunéré pour sa mission[11]. Il est précisé par ailleurs que les polices d’assurance responsabilité civile professionnelle ne garantissent pas les astreintes.

Outre la mise en œuvre d’une astreinte, la responsabilité civile du syndic pourrait être engagée si l’absence d’immatriculation ou d’actualisation du registre causait un préjudice au syndicat des copropriétaires. Ainsi, le syndic pourrait être mis en cause dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires perdait le bénéfice d’une subvention du fait d’un manquement à ses prérogatives.

[1] Article L711-1 du Code de la construction et de l’habitation

[2] Décret n°2025-831 du 19 août 2025 relatif au registre national d’immatriculation des copropriétés

[3] Article L711-4 du Code de la construction et de l’habitation
[4] Article 18 I. de la loi du 10 juillet 1965 et L711-4 II du Code de la construction et de l’habitation

[5] Rép. Minist. N°54895 du 21 mars 2017

[6] Article R711-4 du Code de la construction et de l’habitation

[7] Article 225-14 du Code pénal
[8] Article 3-4 de la loi du 6 juillet 1989
[9] Article L635-3 du Code de la construction et de l’habitation

[10] Article L711-6 I du Code de la construction et de l’habitation

[11] Article L711-6 II du Code de la construction et de l’habitation