Syndics : quels recours en cas d’impayés de charges dans une copropriété ?
Retards de loyer, récupération des charges… le phénomène des charges impayées prend de l’ampleur depuis plusieurs années en France et inquiète les professionnels de l’immobilier. Heureusement, il existe des recours pour les syndics de copropriété. Explications.
Sommaire
Recouvrement des charges de copropriété impayées : la procédure
Copropriété : la saisine des tribunaux face aux impayés de charges
Recouvrement charges de copropriété : la « super procédure » de la loi Élan
Recouvrement des charges de copropriété : quel est le délai de prescription ?
En résumé
Recouvrement des charges de copropriété impayées : la procédure
Face à ces impayés, c’est au syndic d’agir directement auprès du copropriétaire défaillant. Pour cela, il doit d’abord vérifier si la copropriété dispose d’une procédure de recouvrement des impayés. Dans ce cas, il doit s’y conformer. Lorsque ce n’est pas le cas, le ministère de la Justice prévoit une procédure en quatre étapes.
Étape n°1 : l’envoi d’une mise en demeure au copropriétaire défaillant
Elle s’effectue soit par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’un commissaire de justice, et ce, dès le premier impayé de charges.
C’est à partir de cette date de mise en demeure que les intérêts de retard de paiement peuvent être calculés, en fonction du taux légal défini par la loi.
Le copropriétaire a ensuite 30 jours pour s’acquitter de sa dette, c’est-à-dire pour régler sa quote-part de charges.
Les frais de mise en demeure, ainsi que les frais du commissaire de justice, sont à la charge du copropriétaire défaillant.
Étape n°2 : l’envoi d’une lettre de rappel
Si, à l’issue des 30 jours, le débiteur n’a pas réglé les sommes dues, le syndic doit envoyer une relance, autrement dit une lettre de rappel.
Dans cette lettre, le professionnel de l’immobilier doit apporter des précisions au copropriétaire défaillant, notamment sur le fait qu’une tentative de règlement à l’amiable pourra être lancée en cas de défaut de paiement. Il doit aussi préciser qu’une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire pourra être lancée à son encontre.
Comme pour les frais de mise en demeure, les frais de relance sont à la charge du copropriétaire.
Étape n°3 : la tentative de règlement à l’amiable
Le copropriétaire défaillant peut aussi trouver un accord à l’amiable avec son syndic de copropriété pour étaler ses échéances.
Si les impayés représentent un montant inférieur ou égal à 5 000 euros, le syndic a l’obligation de faire appel à :
1. Un conciliateur de justice : cette démarche est gratuite.
2. Un médiateur : à l’inverse, cette démarche est payante.
3. Une procédure participative : la démarche est payante avec le recours à un avocat.
Étape n°4 : le recours au juge
Enfin, si 30 jours après la relance, le copropriétaire n’a pas réglé sa dette et si aucun accord à l’amiable n’a été trouvé pour le règlement de cette dernière, alors le syndic de copropriété peut saisir les tribunaux.
C’est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble qui doit être saisi.
Dans ce cas, deux protocoles existent selon le type de charges impayées.
Bon à savoir
Le syndic de copropriété n’a besoin d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour engager un recouvrement de charges impayées auprès d’un copropriétaire défaillant.
S’il n’agit pas en cas d’impayés de charges de copropriété, le syndic peut voir sa responsabilité engagée.
Copropriété : la saisine des tribunaux face aux impayés de charges
Selon la nature des charges impayées, le syndic devra se conformer à des procédures un peu différentes. Pour cela, il devra passer par le tribunal judiciaire dont dépend l’immeuble concerné. Pour les dettes inférieures ou égales à 10 000 euros, c’est le tribunal de proximité qui peut être saisi.
Le recouvrement des charges établies dans le budget prévisionnel de la copropriété
Dans le recouvrement des charges établies dans le budget prévisionnel de la copropriété, il est question des honoraires et des frais de gestion courants. Il s’agit des charges courantes.
Le syndic peut déposer une requête rapide. Si la demande est recevable, le juge délivre une ordonnance d’injonction de payer qui est communiquée au copropriétaire défaillant dans les six mois.
Si elle n’est pas contestée dans le mois qui suit, cette ordonnance équivaut à un jugement. Le syndic peut donc demander au tribunal d’utiliser les procédures de saisies habituelles directement sur le salaire ou le compte bancaire du débiteur, par exemple. Cette procédure rapide se fait généralement sans avocat et est peu coûteuse.
Le recouvrement des charges hors budget prévisionnel
Le recouvrement judiciaire des charges hors budget prévisionnel correspond notamment aux travaux ou aux charges dites exceptionnelles.
Il est conseillé d’utiliser une procédure de fond. C’est-à-dire un recours classique auprès du juge, avec un débat contradictoire entre les parties.
En effet, ces frais peuvent, dans l’absolu, être contestés par le copropriétaire, ce qui n’est pas le cas des charges courantes.
Cette démarche est donc plus longue et habituellement plus coûteuse, puisqu’elle demande l’assistance d’un avocat. À son issue, le juge peut aller jusqu’à la saisie du bien et sa mise en vente, mais cela reste très rare.
Quelle que soit la procédure, les frais judiciaires restent à la charge du copropriétaire défaillant :
• coût de mise en demeure,
• frais de relance,
• frais de commissaire de justice,
• honoraires d’avocat, etc.
Recouvrement charges de copropriété : la « super procédure » de la loi Élan
Ces procédures peuvent toutefois décourager de nombreux syndics, face aux impayés à répétition de certains copropriétaires.
Avant l’adoption de la loi Alur en 2014, puis de la loi Élan en 2018, les syndics de copropriété étaient quelquefois obligés de se lancer dans de multiples procédures pour chaque impayé.
La loi Élan introduit donc une « super procédure » de recouvrement (article 210).
Concrètement, le syndic peut désormais réclamer toutes les sommes dues dans une seule démarche judiciaire :
• charges courantes,
• charges exceptionnelles,
• charges déjà votées en assemblée générale (appels de fonds trimestriels à venir pour des travaux).
Le tribunal judiciaire peut ainsi condamner le copropriétaire défaillant à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues et à échoir, évitant ainsi de multiples procédures.
Un gain de temps précieux pour les syndics professionnels !
Bon à savoir
La loi du 9 avril 2024 (ou loi sur l’Habitat Dégradé), qui est l’une des lois qui encadre les copropriétés, permet dorénavant la saisie conservatoire sur les comptes bancaires du copropriétaire débiteur, et ce, sans décision de justice.
Il faut que la mise en demeure envoyée au copropriétaire soit restée infructueuse passé le délai légal des 30 jours.
Cela concerne les provisions exigibles mentionnées dans l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Recouvrement des charges de copropriété : quel est le délai de prescription ?
Il est possible de réclamer les charges de copropriété dans un délai maximal de cinq ans à un copropriétaire défaillant.
En résumé
Que faire si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?
Si un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndic professionnel doit lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec AR (accusé de réception). S’il n’obtient pas de réponse, il doit envoyer une lettre de relance et lancer une tentative de règlement à l’amiable. En dernier lieu, le syndic peut avoir recours au tribunal judiciaire.
Vente appartement : comment savoir si la copropriété a des dettes ?
L’état daté vous permet de connaître la situation comptable de la copropriété ou d’un copropriétaire à la date de sa réalisation. Il s’agit d’un document obligatoire pour la vente d’un logement au sein d’une copropriété. Il est aussi possible d’obtenir ces informations via les procès-verbaux des assemblées générales, le bilan comptable du syndic ou encore le relevé du budget prévisionnel.
Quel est le processus de recouvrement des charges impayées en copropriété ?
Si une copropriété connaît des impayés, c’est au syndic d’agir pour le recouvrement, et ce, directement auprès du copropriétaire défaillant concerné.
Qui paie les impayés de copropriété ?
En cas d’impayés de charges de copropriété, c’est au copropriétaire défaillant de les régler dans un délai de 30 jours.
Qui paie les charges d’un copropriétaire défaillant ?
C’est au copropriétaire défaillant de payer ses impayés de charges. S’il n’y arrive pas, il peut bénéficier d’une aide financière de la part du fonds de solidarité pour le logement (FSL). Cette aide est soumise à des conditions, notamment de revenus. Elles peuvent aussi varier d’un département à un autre.