Copropriétés : quels sont les principaux litiges pour les syndics ?

Gestion des comptes, organisation des votes, entretien de l’immeuble… le syndic joue un rôle majeur dans la copropriété. Dès lors, il peut vite se retrouver au cœur de nombreux litiges. Heureusement, des solutions existent pour éviter que ces conflits ne mettent le syndic en danger. Explications.
 

Sommaire
Logement copro : quelle est l’évolution des litiges en France ?
Quels sont les risques pour le syndic en cas de litige ?
Gestionnaire copropriété : quelles solutions pour éviter les litiges ?
Protection Juridique GALIAN-SMABTP : l’assurance indispensable
En résumé

Logement copro : quelle est l’évolution des litiges en France ?

Le site Litige.fr, une start-up spécialisée dans la gestion des conflits pour les particuliers, a classé les principaux litiges qui touchent les Français dans un baromètre paru en 2020. Le secteur de l’immobilier était ainsi le troisième plus concerné, après la consommation et le travail, sources également de nombreux conflits.

En première ligne face à ces problèmes : les syndics de copropriété. En charge de la gestion financière de la copropriété, de l’entretien de l’immeuble, de la conduite des travaux et de bien d’autres missions cruciales, le syndic peut vite entrer en conflit avec les différentes parties prenantes de l’immeuble (syndicat des copropriétaires, conseil syndical, fournisseurs, employés, etc.). Chacune de ses actions touche, en effet, directement le quotidien même des copropriétaires.

Quels étaient les principaux litiges en copropriété en 2020 ?

Sans surprise, le premier motif de tensions pour les syndics était les impayés des charges de copropriété en 2020, liés notamment à la pandémie de Covid-19.

Parmi les autres motifs de conflit accentués par la crise : l’organisation des votes lors des assemblées générales des copropriétaires. Depuis le 1er juin 2020, il est, en effet, possible d’organiser des assemblées par audio ou visioconférence et de voter par correspondance. Or, ces nouveaux procédés durent souvent être mis en place en quelques mois, alors même que les professionnels de l’immobilier se digitalisaient à marche forcée avec la généralisation du télétravail. Résultat : de nombreux loupés ont été constatés.

Litiges en copropriété : quelle est la situation actuelle ?

Les syndics rencontrent toujours des difficultés quant :
• aux impayés de charges,
• à l’évolution des sinistres avec une augmentation des dégâts des eaux,
• aux travaux nécessaires de rénovation énergétique qui doivent être menés, mais que les copropriétaires refusent fréquemment de voter.

C’est surtout l’image du métier de syndic qui est attaquée, avec 26 % de copropriétaires très insatisfaits par leur syndic (selon les chiffres du sondage « Copro, mon amour » IPSOS-UNIS réalisé du 13 au 17 mars 2025 auprès de 1 100 Français âgés de 25 à 80 ans et liés à une copropriété).

Quels sont les risques pour le syndic en cas de litige ?

En cas de litige, comme une faute grave qui cause un dommage, le syndic de copropriété peut voir sa responsabilité civile professionnelle (RCP) engagée.

Ces fautes peuvent être des erreurs dans la gestion des comptes de la copropriété, la non-exécution des décisions prises en assemblée générale (AG), un défaut d’entretien de l’immeuble, la non-réalisation de travaux urgents, la non-convocation des copropriétaires en assemblée générale, etc.

Ainsi, le syndic devra indemniser les victimes. C’est l’assurance RCP obligatoire qui entre alors en jeu.

« Une erreur de majorité peut donner lieu à un contentieux en nullité d'assemblée générale. Ce contentieux crée une réelle insécurité juridique au sein de la copropriété pendant tout le temps de la procédure. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialiste en droit immobilier.

Le syndic peut également engager sa responsabilité pénale en cas de pratiques frauduleuses, comme le détournement de fonds, le faux et usage de faux, ou encore la mise en danger d’autrui.

Enfin, le syndic peut aussi subir des sanctions administratives ou contractuelles comme : sa révocation, le retrait de sa carte S (carte professionnelle immobilière), etc.

« Les exemples sont multiples et le contentieux très fourni en la matière. La responsabilité du syndic peut être recherchée pour différents motifs, notamment ceux liés à une carence dans sa gestion. Par exemple le syndic qui n’est pas intervenu assez vite pour remédier à des désordres dans une copropriété. Ces désordres par répercussion vont s’aggraver et causer des dommages supplémentaires à des copropriétaires ou des voisins (on pense ici au dégât des eaux ou à l’effondrement d’un mur sur le fonds voisin). Ceux-ci seront en droit de rechercher la responsabilité professionnelle du syndic s’il a effectivement commis une faute par laxisme ou immobilisme notamment. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.

Gestionnaire copropriété : quelles solutions pour éviter les litiges ?

Or, pour les syndics de copropriété, ces litiges peuvent vite représenter des frais conséquents : temps passé pour constituer un dossier, coût de mise en demeure, honoraires d’avocat, frais de commissaire de justice, etc.

En premier lieu, les parties prenantes peuvent faire appel à une médiation. Le médiateur est un tiers neutre qui essaie de trouver une solution à l’amiable entre les deux parties. Les syndics peuvent ainsi se tourner vers leur avocat, ou encore vers les associations spécialisées dans le logement pour trouver un médiateur, selon leur situation.

Si le syndic a souscrit un contrat de protection juridique comme celui de GALIAN-SMABTP, il bénéficie d’emblée de l’aide d’un juriste médiateur, en cas de litige avec un prestataire intervenant sur la copropriété par exemple.

Lorsque la médiation échoue, le litige doit être porté devant la justice. Là encore, la protection juridique se révèle d’une grande aide pour couvrir une grande partie des frais engagés dans la procédure judiciaire.

Protection Juridique GALIAN-SMABTP : l’assurance indispensable

En cas de recours en justice ou de poursuites judiciaires, le contrat Protection Juridique GALIAN-SMABTP vous permet de bénéficier, en tant que syndic, d’une prise en charge à la fois juridique et financière.

En étant assuré chez nous, vous bénéficiez, en cas de litige  :
1. D’une information juridique par téléphone : afin d’obtenir des conseils rapides.
2. D’une plateforme juridique en ligne : avec de nombreux documents informatifs juridiques liés à votre activité professionnelle.
3. D’un accompagnement juridique : par des professionnels du droit, dans le but d'initier une procédure à l’amiable avant tout recours en justice, mais aussi pour organiser votre défense en cas de poursuite.
4. D’une prise en charge de vos frais de justice : comme les frais d’honoraires ou de procédure.

GALIAN-SMABTP propose aussi un contrat de Protection Juridique des Copropriétés, que vous pouvez souscrire pour le compte du syndicat des copropriétaires.

En résumé

À quoi sert un syndic de copropriété professionnel ?

Un syndic professionnel doit assumer la gestion administrative, comptable, financière et technique d’une copropriété.

Comment régler un litige avec le syndic de copropriété ?

Il est recommandé d’essayer de résoudre le litige à l’amiable avant d’engager une action en justice.

Définition : qu’est-ce qu’un syndic de copropriété et quel est son rôle ?

Un syndic de copropriété, qu’il soit professionnel ou non-professionnel, c’est-à-dire bénévole ou coopératif, est le représentant d’une copropriété. Il doit en assurer la gestion complète. Il agit pour le compte du syndicat des copropriétaires et informe le conseil syndical.

Un copropriétaire peut-il s’adresser directement au syndic ?

Oui, un copropriétaire peut contacter en direct son syndic de copropriété.

Pourquoi souscrire la Protection Juridique GALIAN-SMABTP ?

Pour bénéficier d’une prise en charge juridique et financière en tant que syndic professionnel, et ce, en cas de litige avec un employé de la copropriété, un fournisseur ou un tiers.