Focus sur les lois qui encadrent les copropriétés
Loi Alur, loi Elan, loi Climat et Résilience…Il existe de nombreuses lois qui régissent et encadrent les copropriétés en France et le métier de syndic. Quelles modifications ont-elles apportées pour les copropriétaires et les syndics de copropriété professionnels ? Explications.
Sommaire
Loi du 10 juillet 1965 : le texte fondateur qui fête ses 60 ans
Loi Alur du 24 mars 2014 : encadrer le métier de syndic
Loi Elan du 23 novembre 2018 : simplifier le fonctionnement des copropriétés
Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : rénover les bâtiments
Loi Habitat Dégradé du 9 avril 2024 : lutter contre l’habitat indigne
Syndic : quelles assurances souscrire pour protéger vos copropriétés ?
En résumé
Loi du 10 juillet 1965 : le texte fondateur qui fête ses 60 ans
La loi du 10 juillet 1965 ou loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles est le texte fondateur qui encadre les copropriétés en France. Il fête cette année ses 60 ans !
C’est cette loi qui a établi le statut juridique de la copropriété (article 1) : « Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. »
La loi du 10 juillet 1965 a permis d’établir un cadre légal pour les copropriétés et notamment :
1. De définir le rôle, les droits et les obligations des organes de la copropriété, c’est-à-dire du syndic, du conseil syndical et du syndicat des copropriétaires.
2. De clarifier la répartition des parties communes et des parties privatives (articles 2 et 3).
3. D’établir les règles de copropriété comme la répartition des charges, les modalités des votes en assemblée générale, les types de majorité (majorité simple, majorité absolue, double majorité), etc.
4. D’encadrer la résolution des litiges, en prévoyant un cadre clair en cas de désaccord entre copropriétaires, avec le syndic ou avec un tiers.
« La loi du 10 juillet 1965 fête cette année ses 60 ans, elle a subi de nombreuses mises à jour allant du simple toilettage jusqu’à parfois une modification substantielle de l’esprit de la loi elle-même. Les lois SRU, Alur et ENL ont apporté des évolutions majeures pour les copropriétés, pour ne citer qu’elles. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.
Bon à savoir
La loi du 10 juillet 1965 a été modifiée par le décret du 17 mars 1967 (n° 67-223). Ce dernier précise notamment les modalités d’application de la loi du 10 juillet 1965 quant à la gestion comptable et financière des copropriétés ou encore à l’organisation des assemblées générales (AG).
Loi Alur du 24 mars 2014 : encadrer le métier de syndic
L’objectif premier de la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 a été de mieux encadrer le métier de syndic de copropriété, en instaurant de nouvelles obligations et missions.
Les principaux changements apportés par la loi Alur sont :
1. L’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé, pour une meilleure gestion de la copropriété.
2. L’obligation de fournir un contrat-type (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015), reprenant les missions du syndic, la durée du contrat, les prestations et les modalités de rémunération du syndic professionnel, etc.
3. L’obligation de mise en concurrence pour le renouvellement du mandat du syndic.
4. L’encadrement des honoraires du syndic de copropriété pour plus de transparence, afin de bien distinguer les prestations forfaitaires (ou courantes) et les prestations particulières, c’est-à-dire facturées en plus.
5. L’obligation d’immatriculation de l’immeuble dans le registre national des copropriétés, de l’enregistrement de la fiche synthétique de copropriété ou encore l’instauration du DTG (Diagnostic Technique Global) pour tenir informés les copropriétaires sur l’état de la résidence.
6. La constitution d’un fonds travaux pour le financement des travaux à réaliser dans la résidence.
Loi Elan du 23 novembre 2018 : simplifier le fonctionnement des copropriétés
La loi Elan (Évolution du logement de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 a été adoptée afin de simplifier les normes, de construire davantage de logements, de protéger les plus fragiles et de mettre à la disposition des habitants, les transitions énergétiques et numériques.
Elle a simplifié et modernisé certaines pratiques au sein des copropriétés :
1. Vote par correspondance possible lors des assemblées générales.
2. Création d’un extranet pour permettre aux copropriétaires et au conseil syndical d’accéder à l’ensemble des documents relatifs à la copropriété.
3. Lutte contre les copropriétés dégradées et les impayés.
4. Renforcement du pouvoir du conseil syndical, notamment dans le contrôle de la gestion effectuée par le syndic de copropriété, etc.
Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : rénover les bâtiments
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a renforcé les obligations des copropriétés en matière de rénovation énergétique, et ce, afin de réduire l’empreinte carbone des bâtiments. Elle s’inscrit dans l’objectif de neutralité carbone que souhaite atteindre la France en 2050.
De nombreuses mesures ont été instaurées en ce sens, notamment :
1. La réalisation d’un PPT ou Plan Pluriannuel de Travaux pour les copropriétés de plus de 15 ans, sur dix ans. Ce calendrier détaillé permet d’anticiper la réalisation de travaux collectifs de l’immeuble (sur les parties communes), de les budgétiser et d’échelonner les paiements.
2. L’interdiction progressive de la mise en location des passoires thermiques (logements classés F à partir de 2028, logements classés E dès 2034).
3. L’introduction d’un DPE collectif obligatoire : le diagnostic de performance énergétique devient obligatoire pour tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Bon à savoir
Le DPE ou Diagnostic de performance énergétique concerne aussi :
1. Les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024.
2. Les copropriétés entre 50 et 200 lots depuis le 1er janvier 2025.
Dès le 1er janvier 2026, il concerne aussi les copropriétés d’au maximum 50 lots, et à partir du 1er janvier 2028, il s’appliquera en Guadeloupe, en Guyane, à La Réunion, en Martinique et à Mayotte.
Loi Habitat Dégradé du 9 avril 2024 : lutter contre l’habitat indigne
La loi Habitat Dégradé du 9 avril 2024 (ou loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement). Elle vise à améliorer le fonctionnement des copropriétés et à lutter contre l’habitat indigne.
Les mesures principales sont :
1. Le prêt collectif obligatoire pour les travaux concernés : souscrit au nom du syndicat des copropriétaires.
2. L’obligation d’information sur l’habitat indigne : le syndic doit informer systématiquement les copropriétaires et les locataires dès lors qu’une procédure de péril ou d’insalubrité est engagée.
3. L’extension du dispositif Denormandie : aux copropriétés dégradées.
4. La dématérialisation des communications : depuis le 9 avril 2024, les convocations aux assemblées générales, les PV ou procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que les mises en demeure sont directement envoyés aux copropriétaires par voie électronique. Si les copropriétaires souhaitent recevoir ces documents par courrier postal, ils doivent en faire la demande à leur syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.
Syndic : quelles assurances souscrire pour protéger vos copropriétés ?
Que ce soit pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique ou encore pour éviter les litiges avec un tiers ou un copropriétaire, il existe des assurances parfaitement adaptées à votre métier de syndic professionnel.
GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier et de leurs clients, propose trois contrats spécialement pensés pour vos copropriétaires :
1. La Multirisque Copropriété : pour couvrir les risques les plus fréquents comme les plus exceptionnels.
2. La DO Syndic (Dommages-Ouvrage) : pour une couverture complète de vos travaux.
3. La Protection Juridique des Copropriétés : pour assurer la défense des syndicats de copropriétaires.
En résumé
Réglementation : quelles sont les lois qui régissent la copropriété ?
Les différentes lois qui régissent la copropriété sont :
• la loi du 10 juillet 1965,
• la loi Alur du 24 mars 2014,
• la loi Elan du 23 novembre 2018,
• la loi Climat et Résilience du 22 août 2021,
• la loi Habitat Dégradé du 9 avril 2024.
Droit : quelles sont les nouvelles règles pour les copropriétés en 2024 ?
Depuis le 1er janvier 2024, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots, ainsi que pour les immeubles en monopropriété. Depuis cette date, le PPPT ou Projet de plan pluriannuel de travaux devient aussi obligatoire pour les copropriétés comptant entre 51 et 200 lots. Enfin, l’audit énergétique devient obligatoire pour une vente en monopropriété ou pour l’obtention d’aides à la rénovation énergétique.
Quelles sont les obligations légales des copropriétaires en copropriété ?
Les copropriétaires ont différentes obligations fixées par la loi du 10 juillet 1965 :
• respecter le règlement de copropriété,
• entretenir les parties privatives,
• souscrire une assurance responsabilité civile,
• payer les charges de copropriété,
• faciliter l’accès aux parties privatives pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif, etc.
Où trouver le règlement de copropriété de l’immeuble ?
Si vous propriétaire, vous recevez une copie du règlement de copropriété lors de l’achat du logement. En cas de perte, vous pouvez demander une copie à un autre copropriétaire ou à un membre du conseil syndical. En tant que locataire, vous recevez également une copie du règlement. Si vous la perdez, vous pouvez la redemander à votre propriétaire-bailleur ou à l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion de votre logement. Si personne ne peut vous fournir de copie, vous devez demander au syndic de copropriété. Cet acte peut être facturé.
Définition : qu’est-ce que le registre des copropriétés ?
Le registre national des copropriétés recense toutes les copropriétés à usage d’habitat. Pour cela, les syndics doivent immatriculer les copropriétés dont ils ont la charge directement en ligne et mettre à jour régulièrement leurs données. Ce registre fournit aussi des statistiques sur les copropriétés en France.
