L’encadrement des loyers séduit de plus en plus de villes en France

Si Paris a été le premier territoire à s’être lancé dans l’expérimentation de l’encadrement des loyers, de nombreuses autres villes l’ont depuis rejoint. Retour sur ce dispositif qui devrait prendre fin le 24 novembre 2026 s’il n’est pas reconduit.

Encadrement des loyers : un dispositif à la base expérimental

L’encadrement des loyers a été instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). Expérimenté pour la première fois à Paris en 2015, le dispositif est annulé par la justice administrative en 2017. Il est ensuite réintroduit par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, sous la forme d’une expérimentation. Il entre officiellement en vigueur le 1^er juillet 2019.

Cette expérimentation doit prendre fin le 24 novembre 2026, mais son avenir fait actuellement l’objet de discussions. En effet, une prolongation de deux ans est envisagée par le Gouvernement et doit être débattue au Parlement prochainement.

Les objectifs du dispositif d’encadrement des loyers sont clairs :
1. Limiter la flambée des prix dans les secteurs tendus.
2. Faciliter l’accès aux logements vides comme meublés dans le parc locatif privé.

Le principe : le montant du loyer qu’un propriétaire-bailleur peut exiger est plafonné. Par ailleurs, en cas de non-respect du plafond de loyer, des sanctions peuvent être appliquées.

Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers s’applique aux logements loués comme résidence principales par le locataire ou loués avec un bail mobilité, dans les communes situées en zone tendue. La liste des agglomérations est définie par décret.

Paris : la première ville à appliquer le dispositif

Depuis le 1^er juillet 2019, la Ville de Paris participe à l’encadrement des loyers.

Si Paris a été la première à se saisir du sujet de l’encadrement des loyers, Lille, Hellemmes et Lomme (Hauts-de-France) lui ont emboîté le pas dès mars 2020. Depuis, la liste des communes concernées s’est allongée.

Quelles sont les villes concernées en Île-de-France ?

Deux zones appliquent l’encadrement des loyers en Île-de-France :
1. Le territoire d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Noisy-le-Sec, Pantin, Montreuil, Romainville et Les Lilas.
2. Le territoire de Plaine Commune : La Courneuve, Aubervilliers, Saint-Denis, Stains, Villetaneuse, L’Île-Saint-Denis, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine et Saint-Ouen-sur-Seine.

Quelles sont les communes concernées en province ?

En province, les villes concernées sont les suivantes :
1. Bordeaux.
2. Lille, Hellemmes et Lomme.
3. Lyon et Villeurbanne.
4. Montpellier.
5. Le territoire de la communauté d’agglomération Pays Basque : Biarritz, Bayonne, Bidat, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz, Guéthary, Anglet, Villefranque, Arbonne, Ascain, Boucau, Ciboure, Jatxou, Ustaritz, Urcuit, Urrugne, Lahonce, Ahetze, Larressore, Arcangues, Bassussarry, Biriatou, Saint-Pierre-d’Irube et Mouguerre.
6. Une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole : Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset, Venon et une partie du territoire des communes d'Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d’Hères, Sassenage et Seyssinet-Pariset.

Une actualisation des plafonds chaque année

En parallèle, l’encadrement des loyers évolue chaque année dans les communes où il est en vigueur. À Paris, c’est le préfet de la Région Île-de-France qui fixe chaque année, par arrêté, trois loyers de référence fondés sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).

Il existe effectivement un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %). En clair : une marge de manœuvre est autorisée de 20 % à la hausse et de 30 % à la baisse par rapport au loyer de référence. Cela signifie qu’un propriétaire-bailleur ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf dans les cas où un complément de loyer est légalement justifié.

Les montants sont révisés régulièrement et varient selon plusieurs critères, notamment la localisation du bien, l'époque de construction de l'immeuble, sa surface habitable, etc. Une diversité des cas de figure qui a incité la Ville de Paris et la préfecture de région à émettre des cartes interactives afin de faciliter les calculs pour les propriétaires et les locataires. Il est ainsi plus facile de connaître le loyer de référence applicable à une adresse.

Des sanctions rares, mais qui pourraient s’intensifier

Les propriétaires-bailleurs sont donc tenus de se conformer aux arrêtés préfectoraux et d’appliquer les montants pour les baux signés à partir de la date des actualisations, sous peine de sanctions.

Le préfet peut ainsi exiger des contrevenants la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu. En cas de refus, le bailleur indélicat s’expose à une amende administrative, dont le montant ira jusqu'à 5 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale (une SCI par exemple). Enfin, le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Si les sanctions restent rares compte tenu du volume des biens à contrôler, les autorités affichent cependant une volonté d’intensifier les recherches.

L’enjeu de rester informé sur le sujet pour les bailleurs comme les professionnels

Rester ou se mettre en règle est donc un enjeu important pour les bailleurs disposant d’un bien dans les secteurs concernés par l’encadrement des loyers.

L’évolution constante de la réglementation a aussi de quoi inciter les professionnels de l’immobilier à suivre cette actualité de près ; une veille indispensable pour jouer pleinement leur rôle de vigie aux côtés des bailleurs.

Aussi, la diversité des montants de loyers applicables, qui sont fonction d’une multitude de critères différents, invite à rester attentif aux évolutions annuelles afin d’appliquer les bons taux.

L’encadrement des loyers est plus que jamais un sujet de vigilance pour les agents immobiliers.

En résumé

Comment fonctionne l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif entré en vigueur le 1^er juillet 2019. Il fixe un loyer de référence, majoré ou minoré, déterminé par arrêté préfectoral en fonction de la localisation du bien, du type de logement ou encore de son ancienneté. Dans les communes concernées, le loyer demandé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf en cas de complément de loyer justifié. Les logements doivent être loués comme résidence principale par le locataire et doivent être situés en zone tendue.

Loi et contrôle des loyers : quelles sont les villes où les loyers sont encadrés ?

Les villes où les loyers sont encadrés en France correspondent aux zones tendues comme : Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Montreuil ou encore Biarritz. La liste complète des communes concernées est disponible sur le site Service Public.