La minute droit de Maître Raison : nouvelles règles en copropriété

La loi Habitat dégradé, entrée en vigueur le 11 avril 2024, a instauré de nouveaux mécanismes ayant vocation à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé.

Le décret d’application du 22 décembre 2025[1] fixe les modalités de mise en œuvre des articles 25-2-1, 26-4 et 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, en modifiant les dispositions du décret du 17 mars 1967.

    1- Le nouveau mécanisme d’emprunt collectif souscrit au nom du syndicat des copropriétaires

Pour rappel, l’article 26-4 III de la loi du 10 juillet 1965 a facilité la souscription d’un emprunt collectif pour les travaux de rénovation (dont la liste est fixée par le texte[2]) en :
•    Assouplissant les règles de vote en assemblée générale à la même majorité que celle nécessaire pour voter les travaux concernés par le financement ;
•    Décidant que le silence des copropriétaires en ce qui concerne leur souhait de souscrire à l’emprunt collectif vaut acceptation.

Le nouveau décret d’application précise que :

•    L’état daté doit mentionner le montant de l’emprunt collectif restant dû par le copropriétaire vendeur qui y aurait souscrit ainsi que « le montant versé par l'établissement de cautionnement[3] en cas de défaillance du copropriétaire vendeur dans le paiement du remboursement de l'emprunt ou dans le paiement de sa contribution au remboursement de l'emprunt »[4]. Cette nouvelle rédaction s’articule avec les dispositions de l’article 26-11 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que la charge de l’emprunt collectif contracté sur le fondement de l’article 26-4 III est attachée au lot et transmise au nouvel acquéreur en cas de vente.
•    Le syndic appelle auprès des copropriétaires emprunteurs le versement des mensualités de « remboursement en capital, intérêts et frais éventuels de caution au syndicat des copropriétaires », ainsi que le paiement des « frais et honoraires afférents générés par le montage et par la gestion du prêt »[5].
•    Le syndic est tenu d’adresser aux copropriétaires emprunteurs, « préalablement à la date d’exigibilité », « un avis indiquant le montant de la somme exigible », comme pour les appels des provisions de charges ou de dépenses hors budget prévisionnel[6].
•    Les diligences effectuées par le syndic pour la constitution, le suivi et la gestion de l’emprunt collectif font l’objet d’une rémunération spécifique complémentaire. Le contrat de syndic type est donc modifié en conséquence.

Cette modification s’applique aux contrats de syndic conclus postérieurement à l’entrée en vigueur du décret le 25 décembre 2025. Il est possible d’appliquer le nouveau texte aux contrats de syndic conclus antérieurement par la signature d’un avenant[7].

    2- La notification électronique en lieu et place de la notification par voie postale

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé, l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise désormais que « les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique ».
 
Le décret du 22 décembre 2025 fixe quelques modalités d’application de cette nouvelle règle :

•    La notification électronique est faite soit par lettre recommandée électronique respectant les conditions prévues par la loi[8], soit au moyen « d’un procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9 »[9].
•    Les délais enclenchés par la notification par voie électronique ont pour point de départ le « lendemain de la transmission de l’avis électronique (…) informant le destinataire d’un envoi électronique »[9].
•    Le syndic renseigne, dans la fiche d’informations copropriétaire prévue par l’article 32 du décret du 17 mars 1967, une adresse électronique, sans avoir besoin de solliciter l’accord du copropriétaire à cet effet.
•    L’envoi postal est désormais l’exception et constitue un mode de notification dans l’hypothèse où le copropriétaire en fait la demande expresse[10]. Le copropriétaire souhaitant en bénéficier peut formuler sa demande « à tout moment et par tout moyen permettant d’établir avec certitude sa date de réception » ainsi que pendant l’assemblée générale. Cette demande prend effet le neuvième jour suivant sa réception ou le jour de l’assemblée générale, selon le moyen utilisé[11].

La possibilité de continuer à recevoir les notifications par voie postale doit être mentionnée par le syndic sur l’ensemble des avis d’appels de charges et des convocations aux assemblées générales[12] adressés aux copropriétaires.

•    Cependant, la notification des convocations ou de l’avis de l'existence d’une procédure engagée contre le syndicat prévu par l’article 59 peut être effectuée par « remise contre récépissé ou émargement »[13].
•    Il appartient désormais à chaque copropriétaire de notifier au syndic son adresse électronique, au même titre que son domicile, sauf s’il a demandé à recevoir les notifications par voie postale. En conséquence, les notifications sont valablement faites à la dernière adresse électronique ou au dernier domicile communiqués par le copropriétaire[14].

    3- La réalisation par un copropriétaire de travaux d’isolation thermique de la toiture et du plancher.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé, l’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 offre la possibilité aux copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, « des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l'immeuble », sous réserve que certaines conditions prévues par la loi soient réunies[15]. L’objectif est de donner la possibilité aux copropriétaires qui souhaiteraient améliorer la performance énergétique de leur logement de prendre l’initiative de l’exécution de travaux sur parties communes.
La réalisation de ces travaux est soumise à autorisation préalable de l’assemblée générale, qui statue à la majorité de l’article 25, à la demande du ou des copropriétaires concernés.

 
Le décret d’application du 22 décembre 2025 précise que :

•    Le descriptif des travaux envisagés soumis à l’assemblée générale doit respecter les conditions fixées par l’article 10-1 du décret du 17 mars 1967. A défaut, le syndic doit refuser d’inscrire la demande d’autorisation à l’ordre du jour de l’assemblée générale. 

Devoir de conseil : Il appartient donc au syndic de vérifier que les documents fournis à l’appui de la demande précisent « la nature, l'implantation, la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien » et comportent « un plan technique d'intervention, et, le cas échéant, d'un schéma de raccordement électrique ». Ce mécanisme diffère du principe fixé par l’article 10 et la jurisprudence, qui prive le syndic de tout pouvoir d’initiative s’agissant des demandes d’inscription de résolution à l’ordre du jour.

•    Le projet de résolution et le descriptif des travaux doivent être notifiés en même temps que l’ordre du jour, à peine de nullité de la décision[16].
•    Le syndic doit inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit la notification de la demande du copropriétaire[17].
•    Les travaux ayant obtenu l’autorisation de l’assemblée générale ne peuvent être réalisés qu’à l’expiration du délai de deux mois ouvert à compter de la notification du procès-verbal pour contester ses résolutions[17].

[1] Entré en vigueur le lendemain de sa publication au journal officiel, soit le 25 décembre 2025.
[2] « Travaux concernant les parties communes ou des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives prévus aux a à e du II de l'article 24 et au f de l'article 25 », soit : Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ; Les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique ; Les travaux notifiés par l’autorité administrative en vertu d’opérations de restauration immobilière ; Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ; La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ; Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
[3] mentionné aux articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965.
[4] Article 5 du décret du 17 mars 1967.
[5] Article 35 du décret du 17 mars 1967 et 26-10 de la loi du 10 juillet 1965.
[6] Article 35-2 du décret du 17 mars 1967.
[7] Article 22 du décret n°2025-1592 du 22 décembre 2025.
[8] Articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques.
[9] Article 64 du décret du 17 mars 1967.
[10] Article 64-1 du décret du 17 mars 1967.
[11] Article 64-4 du décret du 17 mars 1967.
[12] Article 64-2 du décret du 17 mars 1967.
[13] Article 64-3 du décret du 17 mars 1967.
[14] Article 65 du décret du 17 mars 1967.
[15] sous réserve qu’ils « ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou ne fassent pas l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires ».
[16] Article 11 I. 7° et II. 8° du décret du 17 mars 1967.
[17] Article 10-4 du décret du 17 mars 1967.

La minute droit est rédigée en collaboration avec Me Anne-Lucie GAUTIER, avocate au Barreau de Paris.