Bailleurs : que faire de votre logement classé F ou G ?

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Cette mesure s’étendra aux logements classés F dès 2028, puis aux logements E en 2034. En tant que propriétaire-bailleur, des solutions existent pour vous conformer à la réglementation. Explications.

Zoom sur les passoires thermiques classées F et G

Les classes énergétiques F et G correspondent aux logements les plus énergivores du parc immobilier français.

Ces logements représentent 12,7 % du parc de résidences principales que compte la France au 1^er janvier 2025 (selon les chiffres de la SDES), soit :
• 7,9 % de logements classés F,
• 4,8 % de logements classés G.

Impact sur les factures des locataires

Les factures énergétiques des locataires occupant ces logements atteignent des montants particulièrement élevés. La mauvaise isolation provoque une surconsommation constante du système de chauffage en hiver et de la climatisation en été.

Face aux montants prohibitifs des factures d’énergie, certains foyers choisissent de réduire voire de couper leur chauffage. Cette situation génère un certes vicieux : inconfort thermique permanent, humidité excessive et précarité énergétique croissante pour les occupants de ces passoires thermiques.

Ce n’est pas tout, le coût des factures énergétiques a aussi un impact sur le paiement des loyers et des charges. Résultat : certains propriétaires-bailleurs connaissent des impayés de loyer, leurs locataires n’arrivant plus à les honorer.

Interdictions de mise en location : quelles sont les échéances ?

L’interdiction progressive de location varie en fonction du classement du logement au diagnostic de performance énergétique (DPE).

DPE classe énergie G : interdiction effective depuis janvier 2025

L'interdiction de location s'applique désormais à tous les nouveaux baux signés depuis le 1^er janvier 2025. Cette mesure touche également les contrats en reconduction tacite et les renouvellements de bail pour les logements déjà loués.

Cette interdiction s'inscrit dans la loi Climat et Résilience pour accélérer la transition écologique du parc immobilier français.

Les baux en cours restent valides jusqu'à leur échéance naturelle. Toutefois, dès le moment du renouvellement, les propriétaires-bailleurs devront présenter un DPE valide attestant d'une classe énergétique supérieure à G. Les sanctions peuvent inclure l'annulation du bail et des amendes pour non-respect de ces conditions de décence énergétique.

« Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G ne remplissent pas les critères de décence imposés par la loi du 6 juillet 1989. En outre, depuis le 22 août 2022, il est impossible de réviser les loyers des logements classés F et G lors du renouvellement du bail ou la remise en location. La question de l’amélioration énergétique des logements est donc cruciale pour les propriétaires-bailleurs. En copropriété, cette rénovation peut se heurter à la nécessité d’obtenir la réalisation de travaux sur les parties communes par l’assemblée générale. Il est donc conseillé au copropriétaire de réaliser tous les travaux privatifs à sa disposition, qui ne nécessitent pas d’autorisation d’assemblée générale. Si ces derniers se révèlent insuffisants, le copropriétaire bailleur peut inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux de rénovation énergétique sur les parties communes. Cependant, en cas de refus, le copropriétaire n’aura aucune autre option à explorer. On pourrait alors envisager une contestation de la résolution de refus, sur le fondement de l’abus de majorité. Une proposition de loi déposée le 11 février 2025 permettrait au propriétaire qui a réalisé tous les travaux techniquement ou juridiquement possibles pour atteindre la classe énergétique requise de continuer à louer son bien. Ce texte a été adopté en première lecture par le Sénat et est actuellement étudié par l’Assemblée nationale. Affaire à suivre, donc… »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.

DPE appartement ou maison classés F : échéance prévue en 2028

À partir du 1^er janvier 2028, les bailleurs n’auront plus le droit de louer leur logement classé F !

Ils disposent encore de trois années pour engager les travaux de rénovation énergétique nécessaires avant que leur bien devienne impropre à la location.

Contrairement aux DPE G déjà prohibés, cette période transitoire offre davantage de temps pour planifier les interventions. Les pouvoirs publics ont volontairement décalé cette échéance pour permettre aux propriétaires d'étaler leurs démarches et d'accéder aux aides financières disponibles.

Bon à savoir

Les logements ayant une classe énergétique E ne pourront plus être mis en location à partir du 1^er janvier 2034.

Gel des loyers des passoires thermiques : une mesure de la loi Climat et Résilience

Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit toute augmentation de loyer des logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique, au sein du parc privé.

Ce gel des loyers des passoires thermiques concerne :
1. Les contrats de location conclus.
2. Les contrats de location renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.
3. Les logements loués vides ou meublés.

Si vous êtes propriétaire de ce type de bien, vous ne pouvez plus :
1. Augmenter le loyer entre deux locataires : au moment d’établir un nouveau bail d’habitation.
2. Proposer une augmentation de loyer à votre locataire : lors du renouvellement du contrat de location.
3. Procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail : basée sur une clause d’indexation incluse dans le bail d’habitation.
4. Réévaluer le loyer lors du renouvellement du contrat d’habitation : dans les zones soumises à l’encadrement des loyers.

Bon à savoir

Les meublés touristiques ne sont pas concernés par ce gel des loyers.

Quelles conséquences pour les bailleurs ?

Si vous disposez d’un bien classé F ou G, vous vous exposez à de nombreux risques si vous ne réalisez pas des travaux de rénovation énergétique du logement :
1. Risque de litige : votre locataire peut saisir le tribunal d’instance pour faire constater l’indécence du logement et obtenir la suspension du versement du loyer jusqu’à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
2. Risque d’impayés de loyer : face à des factures conséquentes compte tenue d’une mauvaise isolation, votre locataire peut être amené à ne plus pouvoir honorer ses loyers.

Ainsi, pour éviter les litiges, les impayés, le gel des loyers ou pire, l’interdiction de louer vos biens, vous devez entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Des aides financières existent pour vous conformer à la réglementation.

Surtout, vous devez prendre une assurance contre les loyers impayés, plus connue des professionnels de l’immobilier sous le nom de Garantie des Loyers Impayés (GLI).

Ce contrat couvre les loyers et charges impayés, les détériorations immobilières, les litiges et le squat. Certains assureurs, comme GALIAN-SMABTP, proposent même une garantie vacance locative qui couvre la période entre le départ de votre locataire et l’arrivée du prochain.

En résumé

Énergie : un locataire peut-il demander un DPE en cours de bail ?

Un locataire peut demander à consulter le DPE à tout moment, mais le propriétaire n’est pas obligé d’en refaire un en cours de bail s’il a déjà été fourni lors de la location et qu’il est toujours valide. En revanche, si aucun DPE n’a été remis à la signature du contrat de location, le locataire est en droit de le réclamer.

Diagnostic énergétique : peut-on louer un logement classé E ?

Oui, il est possible de louer un logement classé E. Leur interdiction de mise en location s’appliquera à compter de 2034.

Quand l’interdiction de location pour les logements DPE F entre-t-elle en vigueur ?

L’interdiction de louer les logements avec un DPE F entrera en vigueur à partir du 1^er janvier 2028. À cette date, ils seront considérés comme indécents, sauf s’ils ont fait l’objet de travaux de rénovation énergétique. Cette mesure s’inscrit dans le calendrier spécifique prévu par la loi Climat et Résilience de sortie progressive des passoires thermiques du parc privé français.

Classement énergétique location : peut-on louer un logement classé G en 2025 ?

Non, un logement classé G est interdit à la location en 2025, sauf exceptions très limitées (exemple : dérogation pour impossibilité technique). Cette interdiction s’applique depuis le 1^er janvier 2025, conformément à la loi Climat et Résilience, aux nouveaux baux comme aux renouvellements, afin de lutter contre le dérèglement climatique.

Quelle classe énergétique est requise pour louer un logement ?

En 2025, un logement doit être classé au minimum F pour pouvoir être loué. En effet, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1^er janvier 2025, pour les nouveaux contrats d’habitation et pour les renouvellements, afin de lutter contre les logements indécents.