Sanction, amendement, procédure : Que dit la loi anti-squat ?

Adoptée par le Sénat le 14 juin 2023, la « loi anti-squat » a pour effet de mieux défendre les petits propriétaires contre l’occupation illégale de leurs biens, mais pas seulement. Le texte inclut aussi de nombreux amendements pour les protéger en cas de loyers impayés et sécuriser leurs revenus locatifs. Sanctions, champs d’application, procédures : découvrez tout ce que la loi anti-squat va changer pour les propriétaires bailleurs.

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Sommaire

Loi anti-squat et impayés de loyers

Objectif : réduire le risque locatif pour les propriétaires

La loi anti-squat a pour principale ambition de renforcer les recours des propriétaires contre l’occupation illégale. Avec des dispositions à la fois contre les squatteurs et contre les locataires en situation d’impayés, elle a pour effet général de sécuriser les revenus locatifs. Elle comporte également un volet pour renforcer l’accompagnement et la protection des locataires de bonne foi qui se trouvent momentanément en difficulté de paiement.

Sous l’intitulé « proposition de loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite », elle a été déposée par les députés Guillaume Kasbarian et Aurore Bergé (Renaissance) en 2022. Après deux votes à l’Assemblée nationale, le Sénat a définitivement adopté le texte de loi en seconde lecture le 14 juin 2023.

Pourquoi l’appelle-t-on loi anti-squat ?

Parfois appelée « loi Kasbarian » ou « loi Kasbarian-Bergé », elle est souvent résumée à un alourdissement des sanctions prévues contre les squatteurs. C’est son objectif premier : elle élargit la définition des biens immobiliers protégés et accélère l’exécution des mesures d’expulsion. L’occupation illégale des domiciles sera désormais punie de 3 ans de prison et de 45 000 € d’amende (contre 1 an et 15 000 € auparavant).

Mais le texte de loi s’attaque aussi aux impayés de loyers. La loi anti-squat comporte de nombreuses dispositions conçues pour sécuriser les revenus des petits propriétaires et récupérer plus rapidement son bien si un locataire a cessé de régler ses loyers.

D’après Guillaume Kasbarian, qui l’a porté à l’Assemblée, « ce texte apporte une réponse forte à ces situations de détresse [des petits propriétaires], en triplant les sanctions pénales contre le squat, en renforçant la procédure administrative d’expulsion des squatteurs, en réduisant les délais judiciaires en cas d’impayés prolongés. »

Une réponse aux préoccupations des propriétaires bailleurs

La loi anti-squat intervient dans un contexte particulier en France, alors que plusieurs cas de squats ont fait l’actualité depuis 2021. Selon « l’Observatoire des squats », les 5 premiers mois de l’année ont vu 124 demandes déposées par des propriétaires désirant récupérer la jouissance de leur bien immobilier. 95 dossiers ont abouti à une expulsion rapide (grâce à la loi ASAP) ou ont été réorientés vers la justice.

Beaucoup de propriétaires se sentent encore découragés par une procédure longue et coûteuse. Récupérer la jouissance de leur bien était jusqu’alors un parcours du combattant. La loi anti-squat va permettre d’accélérer les procédures, de dissuader les squatteurs et de faciliter l’expulsion dès lors qu’elle est actée sur le plan légal.

Le texte comporte trois volets :

Un cadre légal plus dissuasif contre les squatteurs

C’est bien le principal effet de la loi anti-squat : elle vient renforcer un droit jusqu’alors peu dissuasif pour les squatteurs. Le texte va tripler les sanctions légales en cas d’occupation illégale de logement. Les peines encourues par les squatteurs pourront désormais aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.

Le texte va aussi élargir la définition du squat à la plupart des biens immobiliers et faciliter les procédures d’expulsion sans passage devant le juge.

Élargissement du champ des biens protégés contre le squat

La loi anti-squat abolit définitivement la distinction entre résidences principale et secondaire. Une violation de domicile peut être constatée dans des logements « contenant des biens meublés (…) appartenant (à son propriétaire), que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. »

Surtout, la loi anti-squat ne concerne plus seulement les logements. Le législateur a créé pour l’occasion un nouveau délit d’occupation des locaux à usage commercial ou agricole. Les propriétaires de ces biens auront beaucoup plus de recours pour faire expulser les squatteurs. L’occupation illégale de ces biens sera punie de 2 ans d’emprisonnement ou de 30 000 € d’amende.

Autre changement, le maintien illicite dans un logement suffira à qualifier l’occupation de « squat ». Auparavant, les propriétaires devaient prouver que l’introduction dans le logement était le résultat d’une infraction. Avec la loi anti-squat, « le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »

Autres mesures anti-squat

La loi inclut de nombreux autres amendements pour éviter que les propriétaires soient lésés :

Les marchands de sommeil dans le viseur de la loi

La loi anti-squat s’attaque également au phénomène toujours plus répandu des marchands de sommeil. Certains génèrent des revenus à partir d’occupations illégales, sans être eux-mêmes ni propriétaires ni occupants des biens squattés. Se faire passer abusivement pour un bailleur de logement sera désormais puni d’un maximum de 3 ans de prison et de 45 000 € d’amende.

Loi anti-squat : des recours contre les loyers impayés

Cauchemar des propriétaires, les procédures en cas d’impayé sont généralement très longues, ce qui motive la souscription d’une garantie loyers impayés. Il faut souvent plus d’un an avant de récupérer la jouissance de son bien. La loi anti-squat raccourcit nettement cette attente.

Procédure simplifiée en cas de non-paiement

La loi Kasbarian prévoit l’inclusion à tous les baux locatifs d’une clause de résiliation automatique en cas de loyers impayés. En activant cette clause, le propriétaire pourra mettre fin au bail de façon simple et rapide, sans avoir à intenter d’action en justice. Une fois le bail annulé, l’expulsion pourra intervenir beaucoup plus tôt, après une audience devant le juge.

Pour protéger les locataires de bonne foi, cette clause de résiliation pourra cependant être suspendue dans quelques cas particuliers prévus par le droit :

7 500 € d’amende pour les locataires qui restent après un délibéré d’expulsion

Dernière nouveauté, la loi anti-squat sanctionne les locataires qui restent dans un logement après un délibéré d’expulsion. Désormais, ils risquent une amende de 7 500 € s’ils ne partent pas d’eux-mêmes à l’issue du jugement. Cette mesure dissuasive devrait permettre aux propriétaires de récupérer leur bien, sans forcément attendre l’intervention de la force publique. En revanche, cette mesure ne s’appliquera pas en cas de trêve hivernale, ni de décision de sursis à l’expulsion pour un locataire, ou si ce dernier occupe un logement social.

Ce qu’il faut retenir :