SYNDIC

Copropriété : Responsabilité du syndic et du syndicat consécutivement à des travaux portant préjudice au lot commercial 

Dans l’espèce soumise à la cour d’appel de Paris le syndicat des copropriétaires, par le truchement de son syndic, fait déposer le conduit de cheminée d’un restaurant qui s’adossait sur la façade (pour les besoins d’un ravalement). Ce conduit n’a pas été reposé, l’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé de valider le projet de repose… La cour d’appel de Paris juge ainsi dans un arrêt du 4 avril 2024 n°23-14517 qu’en procédant sans autorisation judiciaire à la dépose définitive du conduit, le syndicat des copropriétaires et son syndic ont manifestement violé la règle de droit, causant un trouble manifestement illicite caractérisé par la privation de jouissance d’un élément d’équipement privatif nécessaire à l’activité de restauration exercée dans les lieux donnés à bail. Pour les magistrats la dépose définitive du conduit devait être nécessairement autorisée en justice, le vote négatif opposé par l’assemblée générale des copropriétaires au remplacement dudit conduit ne pouvant suppléer une autorisation judiciaire. 

Copropriété : Vers une évolution des règles des locations touristiques ?

 Le Sénat a modifié et adopté ce 21 mai 2024 la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Son nouvel article 2bis dispose (pour les résidences secondaires) que « Toute déclaration de changement d’usage d’un lot de copropriété visant une mise en location d’un meublé de tourisme, quel que soit le nombre de copropriétaires composant l’assemblée, sa représentation par un syndic professionnel ou bénévole, est soumise au régime d’autorisation préalable fondée sur la présentation d’un procès-verbal de l’assemblée générale mentionnant la décision du vote favorable à la majorité simple des membres copropriétaires présents ou représentés, en conformité avec le règlement de copropriété dûment en vigueur précisant la destination de l’immeuble, comme le mentionne l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis. » Cette mesure, si elle est définitivement inscrite dans la loi qui sera finalement adoptée, imposerait ainsi aux copropriétaires demandant un changement d’usage de fournir un PV d’AG autorisant expressément l’activité dans l’immeuble (adopté à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965). Une mesure constitutionnellement discutable selon nous, au regard de l’atteinte portée au droit de propriété. 

Copropriété : Détournement de fonds par le syndic et mise en jeu de sa garantie financière 

Lorsque le syndicat des copropriétaires est victime d’un détournement de fonds par son syndic, l’organisme de garantie financière peut-il imposer au syndicat de se retourner préalablement contre le syndic malveillant ? La cour d’appel de Basse-Terre répond par la négative dans un arrêt du 29 février 2024 n°21-00624. Dans cette espèce le détournement n’était pas contesté par l’organisme de caution (GFC) et était confirmé notamment par un jugement correctionnel. Au visa de l’article 39 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 la cour retient que la garantie financière produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement. En l’espèce l’organisme de garantie ne pouvait donc pas reprocher au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir agi contre le syndic en recouvrement de sa créance.