Transaction : Fraude aux droits de l’agence et indemnisation
Transaction : Fraude aux droits de l’agence et indemnisation
Dans une affaire du 26 novembre 2024 n°23-03768, jugée par la cour d’appel de Rennes, le mandant n’avait respecté ni l’obligation qu’il avait de communiquer à l’agence le nom de l’acquéreur trouvé par ses soins, ni le droit de suite lui interdisant de traiter avec un acquéreur présenté préalablement par l’agence. Fort logiquement les magistrats ont jugé que l’agence était bien fondée à réclamer les indemnités compensatrices prévues au mandat, soit la somme totale de 28 800 euros. La cour précise toutefois, de manière utile, que l’application de la clause pénale interdisant au mandant de traiter directement avec un acquéreur présenté ne suppose pas nécessairement que cette vente se soit finalement conclue aux conditions du mandat. Le mandant, sans vergogne, essayait en outre ici de démontrer la responsabilité de l’agence pour ne pas avoir trouvé d’acquéreur au prix du mandat... Les juges bretons rejettent cette demande considérant que « la vente au prix du mandant est toujours aléatoire, les parties étant régulièrement amenées à le négocier ».
Bail d’habitation : Loi Narcotrafic et expulsion locative
La loi n°2025-532 du 13 juin 2025 visant à sortir la France du piège du narcotrafic introduit de nouvelles dispositions concernant directement les bailleurs. Elle complète notamment l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 qui impose au locataire une jouissance paisible des lieux en ces termes : « de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ». Elle introduit également dans le code de la construction et de l’habitation un article L.442-4-3 qui permet au préfet de faire injonction au bailleur de faire résilier judiciairement le bail de son locataire « lorsqu'il constate que les agissements en lien avec des activités de trafic de stupéfiants de l'occupant habituel d'un logement troublent l'ordre public de manière grave ou répétée ». Le bailleur doit faire connaître au préfet, dans un délai de quinze jours, la suite qu'il entend réserver à l'injonction. En cas de refus du bailleur, d'absence de réponse à l'expiration de ce délai ou lorsque, ayant accepté le principe de l'expulsion, le bailleur n'a pas saisi le juge à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de sa réponse, le préfet peut se substituer à lui et saisir le juge aux fins de résiliation du bail. Le texte ne parle pas du mandataire, mais on peut imaginer que l’administrateur de biens sera directement concerné par la gestion de cette procédure.
Bail commercial : Absence de congé et tacite poursuite du bail
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure du 19 juin 2025 n°23-19744 que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Précisons qu’au cours de cette tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. De manière totalement erronée la cour d’appel de Fort-de-France avait ordonné l’expulsion de la locataire commerciale (jugée occupante sans droit ni titre), estimant que le bail avait automatiquement pris fin à son terme et qu’il n’avait fait l’objet d’aucune prolongation tacite (car la société preneuse n’avait pas demandé le renouvellement).
Copropriété : Interdiction de division de lot
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure du 22 mai 2025 n°23-19885 que la division d’un lot de copropriété est libre par principe au sein d’une copropriété (article 9 de la loi de 1965), à défaut d’interdiction dans le règlement de copropriété ou par décision d’une assemblée générale. En l’espèce l’assemblée générale des copropriétaires avait effectivement interdit la division des lots par une décision adoptée en 1981. Cette décision avait toutefois fait l’objet d’un recours judiciaire non fructueux. Inversant la charge de la preuve, la cour d’appel de Lyon a cru pouvoir juger qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de démontrer que cette décision n’avait pas été annulée lors de ce recours judiciaire. La Cour de cassation censure cet arrêt et rappelle que les décisions d'assemblées générales sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées, ce que ne démontrait pas le copropriétaire auteur de la division du lot.
