Transaction : Non-conformité de la fosse septique et indemnisation

Comment doit être indemnisé l’acquéreur qui pensait acheter une maison avec une fosse septique attestée (à tort) comme conforme ? 

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt de censure du 20 mars 2025 n°23-18472. Dans cette affaire l'acte de vente mentionnait que l’installation autonome de type fosse septique était « conforme, satisfaisant, complet et en bon état de fonctionnement », selon le rapport dressé par le syndicat mixte compétent. La Cour de cassation rappelle que l’article L. 271-4 du CCH impose à l'acquéreur de faire procéder aux travaux de mise en conformité de sa fosse septique dans un délai d'un an après l'acte de vente. Elle en tire comme conséquence que les préjudices liés au caractère erroné du document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif revêtent un caractère certain (et non seulement une perte de chance). Dans ces conditions le syndicat mixte qui avait réalisé le diagnostic erroné de la fosse doit être condamné à supporter l’ensemble des travaux de mise en conformité de l’installation autonome (et non seulement une indemnisation pour perte de chance d'obtenir un prix de vente moins élevé, comme avait cru pouvoir le juger la cour d’appel d’Agen).

Maître Cyril SABATIE   Cabinet LBVS Avocats Associés