Troubles anormaux de voisinage : que faire si un locataire cause des désordres ?

Les troubles anormaux de voisinage causés par un locataire peuvent vite détériorer les relations entre voisins au sein d’une copropriété et engager la responsabilité de différentes parties. Quels recours existent ? Explications.

Définition : que sont les troubles anormaux de voisinage (article 1253 du Code civil) ?

C’est l’article 1253 du Code civil qui définit les troubles anormaux du voisinage : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Ainsi, les troubles anormaux du voisinage correspondent aux atteintes à la jouissance d’un bien causées par un voisin à un autre voisin. Il s’agit de perturbations excessives causées par le comportement ou les activités des voisins, pouvant engendrer des problèmes juridiques.

Ces troubles anormaux de voisinage peuvent être :
• des nuisances sonores ou olfactives (bruits prolongés et excessifs, fêtes fréquentes la nuit, etc.),
• des émanations ou des odeurs importantes,
• une obstruction de vue ou une privation d’ensoleillement,
• des dégradations ou un encombrement des parties communes,
• le non-respect du règlement de copropriété,
• des violences à l’égard de tiers (menaces verbales, insultes régulières, harcèlement moral, agressions physiques).

Quelle est la différence avec les troubles de jouissance ?

Attention à ne pas confondre « troubles de voisinage » et « troubles de jouissance » !

Les troubles de jouissance se réfèrent en général à des problèmes ou des désagréments qui sont liés à l’utilisation ou à la jouissance d’un logement comme :
• des pannes récurrentes de chauffage,
• des infiltrations d’eau dans l’appartement,
• des moisissures,
• des désordres électriques, etc.

Il s’agit de l’ensemble des atteintes à la jouissance paisible d’un bien subies par le locataire dans le cadre d’un bail d’habitation.

Pour rappel, l’article 1719 du Code civil définit les obligations du bailleur, qui doit notamment assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail.

L’article 1721 du Code civil précise également que le bailleur répond des vices ou défauts du bien loué qui empêchent ou diminuent cette jouissance.

Bon à savoir

S’il héberge des personnes, même si ces dernières sont majeures, c’est le locataire qui est responsable des nuisances qu’elles peuvent causer.

Démarches pour des nuisances du locataire : que faire en cas d’inaction du propriétaire ?

Lorsqu’un propriétaire a la connaissance du comportement fautif de son ou ses locataires, il doit alors effectuer trois actions :
1. Mettre en demeure le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’un commissaire de justice : pour que le locataire cesse les nuisances.
2. Faire appel à un médiateur ou à un conciliateur de justice en l’absence de réaction du locataire : l’objectif est ici de trouver une solution amiable avec le locataire pour régler la situation.
3. Faire constater la résiliation du bail : si le bail contient une clause de résiliation pour nuisances. S’il n’en contient pas, le bailleur peut demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Dans tous les cas, le propriétaire devra constituer un dossier solide, étayé par un maximum d'éléments de preuve (témoignages, plaintes, courriers, constats de comissaire de justice, procès-verbaux des forces de l'ordre, etc.) démontrant la réalité, la répétition et la gravité des troubles reprochés.

Toutefois, si le propriétaire a connaissance des nuisances de son locataire et qu’il n’agit pas, le voisin peut faire un recours auprès du tribunal du lieu où se situe l’immeuble. Le voisin peut demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. C’est alors la responsabilité du propriétaire-bailleur qui est engagée.

« Il est indispensable d’informer le copropriétaire-bailleur des désordres causés par son locataire à la copropriété. En cas d’inaction de sa part pour faire cesser les troubles, le syndicat des copropriétaires dispose d’une action dite "oblique", prévue par l’article 1341-1 du Code civil, pour agir en justice à la place du bailleur. Cette action ne sera recevable qu’à la condition que le syndicat des copropriétaires dispose d’éléments permettant de démontrer que le bailleur est resté inactif. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.

Copropriété : que faire en cas de nuisances d’un locataire ?

Si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété et que le bailleur n’agit pas, alors, le voisin peut là aussi agir en justice. Il peut demander la résiliation du contrat de bail. Cette démarche porte un nom : l’action oblique (article 1341-1 du Code civil).

Il est nécessaire d’être accompagné par un avocat car il faut prouver trois éléments :
1. La violation du règlement de copropriété par le locataire.
2. La carence du bailleur qui n’agit pas à l’encontre de son locataire.
3. Le préjudice subi du fait du comportement ou des activités du locataire.

« Le préalable, c’est bien entendu d’alerter le propriétaire-bailleur qui est responsable des agissements de son locataire (comme le rappelle systématiquement les règlements de copropriété). Il lui appartient de prendre toutes mesures pour faire cesser ces nuisances, jusqu’à la résiliation du contrat de location si nécessaire. À défaut de réaction idoine du copropriétaire-bailleur, la copropriété peut faire voter en assemblée générale l’autorisation d’agir en justice contre le bailleur et son locataire pour obtenir la résiliation judiciaire du bail (en lieu et place du bailleur). C’est ce qu’on appelle juridiquement une action oblique (article 1341-1 du Code civil). »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.

Prévenir les troubles anormaux de voisinage : le rôle clé du professionnel de l’immobilier

Les professionnels de l’immobilier jouent un rôle clé pour prévenir les troubles anormaux de voisinage, en termes de prévention, d’information, de conseil ou encore de médiation.

Ils doivent notamment :
1. Informer loyalement les parties : par exemple le propriétaire et le locataire.
2. Favoriser la résolution amiable des conflits : avant d’entamer toute procédure judiciaire.
3. Réunir et conserver un dossier probant : avec toutes les preuves nécessaires, comme des courriers, des témoignages, des constats de commissaire de justice, des mains courantes, des procès-verbaux, etc. Ce dossier servira pour établir la réalité des troubles anormaux de voisinage. Il permettra ainsi au propriétaire-bailleur d’exercer, le cas échéant, les actions nécessaires pouvant aller jusqu’à la résiliation judiciaire du bail.

Dans le cadre d’un contrat de gestion locative, si le professionnel n’intervient pas, c’est-à-dire s’il n’alerte pas le bailleur et s’il ne met pas en œuvre les diligences nécessaires afin de faire cesser des troubles persistants, alors, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée.

En résumé

Quels sont les troubles anormaux de voisinage ?

Les troubles anormaux du voisinage correspondent à des nuisances excessives et répétées qui dépassent les inconvénients normaux de la vie en collectivité (bruits répétés, odeurs, fumées, atteintes à l’ensoleillement, etc.).

Comment prouver un trouble anormal de voisinage ?

Pour prouver un trouble anormal de voisinage, vous pouvez fournir : des témoignages, des photos, des vidéos, des courriers échangés avec l’auteur du bruit, une pétition, un certificat médical (en cas de dégradation de votre état de santé lié aux nuisances) ou encore des constats de commissaire de justice. Ces éléments doivent rapporter la preuve de l’intensité et de la réalité du préjudice subi.

Conflits et litiges : quelle est la nouvelle loi sur les troubles de voisinage ?

C’est la loi du 15 avril 2024 (loi n° 2024-346 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels) qui a inscrit le principe de responsabilité pour trouble anormal de voisinage dans le Code civil. Ce texte consacre une jurisprudence ancienne et précise les conditions d'engagement de la responsabilité de l'auteur des nuisances.

Quels sont les recours possibles en cas de trouble anormal de voisinage ?

En cas de trouble anormal de voisinage, il faut en premier lieu tenter une résolution à l’amiable. En cas d’échec, la victime peut agir en justice pour demander la cessation des troubles et, le cas échéant, une indemnisation.

Quel tribunal est compétent pour un trouble anormal de voisinage ?

Les litiges relatifs aux troubles anormaux de voisinage relèvent du tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner des mesures pour faire cesser les nuisances et accorder des dommages et intérêts si le préjudice est établi.