Assurance biennale ou décennale : comprendre la différence
Parce que la réalisation de travaux peut entraîner divers sinistres, il existe des garanties que vous pouvez faire jouer après la réception des travaux. Parmi elles, la garantie biennale et décennale. Que couvrent-elles ? Quelle est leur durée de validité ? Explications.
Sommaire
Garantie de parfait achèvement (GPA) : première protection en construction
Qu’est-ce que la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement ?
Définition travaux : qu’est-ce que la garantie décennale ?
Quels sont les éléments couverts par chaque garantie ?
Copropriété : quelles assurances souscrire pour être bien protégé ?
En résumé
Garantie de parfait achèvement (GPA) : première protection en construction
La garantie de parfait achèvement ou GPA représente un engagement légal sur douze mois suivant la réception des travaux. Elle oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés, qu'ils soient visibles lors de la réception des travaux ou découverts ultérieurement.
Un propriétaire peut faire valoir cette garantie pour divers problèmes :
• une infiltration d'eau,
• des fissures,
• un revêtement de sol défectueux,
• une installation électrique non conforme, etc.
C’est le procès-verbal de réception qui constitue le point de départ officiel de cette garantie.
Pour activer cette garantie, une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception doit être adressée par le maître d’ouvrage à l’entrepreneur concerné.
Si le constructeur ne s’exécute pas après lui avoir laissé un délai nécessaire à l’exécution des travaux de réparation, vous devez envoyer une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception pour mise en demeure infructueuse pour réparation insuffisante ou non-réparé.
Si le constructeur n’effectue pas les travaux dans les délais convenus, la loi prévoit que les travaux peuvent être exécutés aux frais et aux risques de l’entrepreneur défaillant. Il faut toutefois être vigilent quant à la solvabilité de l’entreprise concernée.
Qu’est-ce que la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement ?
Cette protection s'applique aux éléments d'équipement dissociables du bâtiment pendant deux ans après la réception des travaux. Les radiateurs, les volets roulants, les stores électriques ou les systèmes de ventilation bénéficient de cette couverture.
Elle porte deux noms : garantie de bon fonctionnement (GBF) ou garantie biennale (article 1792-3 du Code civil).
Un dysfonctionnement du chauffage, d’un interphone ou une panne du système domotique au cours des deux premières années mobilisent cette garantie. Le constructeur prend alors à sa charge les frais de réparation ou de remplacement des équipements défectueux au sein de votre logement.
Un courrier recommandé suffit pour la déclencher.
Définition travaux : qu’est-ce que la garantie décennale ?
La garantie décennale ou responsabilité décennale, selon l’article 1792 du Code civil, correspond à une protection de longue durée, soit pendant dix ans après la réception des travaux. Il s’agit d’un pilier fondamental dans les garanties de la construction.
En outre, elle couvre les désordres majeurs affectant la structure même de l’ouvrage, à savoir :
• des défauts structurels (ouvrages de fondation, d’ossature, de viabilité comme les réseaux et assainissement, etc.),
• des dommages compromettant la solidité et la stabilité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination,
• des éléments d’équipement indissociables du bâtiment (canalisations ou installations électriques encastrées, plancher, plafond, chauffage central, etc.),
• des éléments de voirie (chemins d’accès, etc.).
Citons par exemple des fondations fragilisées, des problèmes d’étanchéité, des fissures importantes, des infiltrations d’eau par la toiture qui menacent la charpente, etc.
Il s’agit d’une couverture obligatoire pour tous les professionnels de la construction, instaurée par la loi Spinetta de 1978. Ils doivent la souscrire avant le début des travaux.
« La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement couvre les éléments d’équipement, par exemple un panneau solaire défectueux sur le toit d’une copropriété. Tandis que l’assurance décennale couvre des désordres plus importants, affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Par exemple un défaut d’étanchéité d’un toit terrasse d’une copropriété dans les 10 ans de la réalisation ou la réfection de celle-ci. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.
Quels sont les éléments couverts par chaque garantie ?
Fenêtres, portes, canalisations… Quels sont les éléments couverts par la GBF et ceux couvert par la décennale ? Éléments de réponse.
Fenêtres et portes d'entrée : quelle garantie est concernée ?
Les menuiseries extérieures bénéficient d'une double protection selon leurs composants. Le dormant (cadre fixé au mur) relève de la garantie décennale car son étanchéité participe à la solidité du bâtiment. Un défaut d'installation provoquant des infiltrations d'eau sera ainsi couvert pendant dix ans.
Les parties mobiles comme l'ouvrant, la serrure ou les poignées sont protégées par la garantie biennale pendant deux ans. Par exemple, un dysfonctionnement du système de fermeture sera pris en charge durant cette période.
Gouttières et éléments de toiture : cas pratiques
Les gouttières défectueuses ou mal installées représentent un risque majeur pour le bâtiment. Une mauvaise évacuation des eaux pluviales peut entraîner des infiltrations et dégrader les murs extérieurs. La garantie biennale s'applique aux systèmes d'évacuation des eaux de pluie sur une période de deux années.
Les chéneaux et descentes pluviales suivent la même logique de protection.
La garantie décennale prend le relais uniquement lorsque les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou rendent le logement inhabitable, entraînant ainsi de graves pathologies du bâtiment.
Travaux de plomberie : durée et conditions
La garantie biennale couvre les équipements sanitaires démontables sur deux ans après la réception des travaux, comme pour la robinetterie, le chauffe-eau ou les radiateurs. Un robinet qui fuit ou un ballon d'eau chaude défectueux seront remplacés sous cette protection.
Les canalisations encastrées dans les murs relèvent quant à elles de la garantie décennale. Une fuite majeure provoquant des dégâts structurels active cette protection sur dix ans.
Le maître d'ouvrage doit signaler rapidement tout dysfonctionnement par lettre recommandée au plombier. Cette démarche lance la procédure de prise en charge des réparations. Un expert mandaté évalue alors les dommages pour déterminer la garantie applicable selon la nature du sinistre.
« Les assurances biennales et décennales possèdent deux champs d’application distincts : la première est une garantie de bon fonctionnement des équipements de l’ouvrage ; la seconde intervient en présence de désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Cette différence justifie l’existence de deux régimes juridiques distincts. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.
Copropriété : quelles assurances souscrire pour être bien protégé ?
Pour être bien protégé, vous devez obligatoirement souscrire :
1. Une assurance dommages-ouvrage selon la loi Spinetta de 1978.
2. Une assurance en responsabilité civile selon la loi du 10 juillet 1965.
D’autres assurances, à l’image de la protection juridique, sont indispensables pour bénéficier d’une couverture optimale face à tous les risques de sinistres.
GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier et de leurs clients, propose une gamme complète d’assurances spécifiquement adaptées aux copropriétés, aux syndics et à leurs problématiques.
1. L’assurance DO Syndic (Dommages-Ouvrage)
Chez GALIAN-SMABTP, l’assurance DO Syndic est proposée en offre packagée, et ce, afin de mieux répondre à vos obligations légales, mais aussi aux besoins en assurances de votre opération de construction dès le début du chantier. Cette offre comprend :
1. La garantie tous risques chantier : il s’agit de la couverture des dommages matériels subis par l’ouvrage pendant la durée du chantier.
2. La garantie responsabilité du constructeur non-réalisateur (CNR) : elle s’applique en cas de faute avérée du maître d’ouvrage et/ou du maître d’ouvrage délégué. Les fautes concernées sont par exemple : le choix de matériaux non conformes, la suppression d’éléments d’étanchéité, etc. Dans ce cas précis, la responsabilité du constructeur peut être exonérée au profit de celle du constructeur non-réalisateur (CNR).
3. La garantie responsabilité du maître d’ouvrage : il s’agit d’une couverture contre les conséquences pécuniaires liées à des dommages corporels, à des dommages immatériels ou à des dommages matériels subis par des tiers lors des travaux réalisés.
4. La garantie de bon fonctionnement : également nommée garantie biennale et dont la durée est de deux années après la réception des travaux.
5. La garantie dommages-ouvrage (DO) : il s’agit de l’indemnisation des travaux de réparation des dommages, de la copropriété ou du propriétaire .
2. L’assurance Multirisque Copropriété
GALIAN-SMABTP vous propose l’assurance Multirisque Copropriété pour répondre à votre obligation de couverture en responsabilité civile. Le contrat comprend :
1. La protection complète de l’immeuble, de ses parties communes et de son contenu (toit, parking, chaudière, porte d’entrée, digicode, etc.), ainsi que de ses annexes (aires de jeux pour enfants, équipements sportifs, etc.) contre les risques fréquents ou exceptionnels (bris de glace, dégâts eaux, incendies, événements climatiques, émeutes, attentats, etc.).
2. L’offre « tous risques sauf » qui vous permet de faire face aux dommages matériels non identifiés au-delà des événements classiques couverts.
3. La couverture au titre des pertes, destructions et dommages directs ou indirects causés par un tiers aux biens assurés.
3. La Protection Juridique des Copropriétés
Parce qu’un litige avec un tiers peut vite se produire, GALIAN-SMATP vous propose un contrat Protection Juridique des Copropriétés pour défendre les intérêts des syndicats de copropriétaires et des syndics de copropriétés.
En effet, la Protection Juridique des Copropriétés peut être actionnée pour des litiges liés à l’accomplissement de travaux immobiliers votés ou ratifiés par la copropriété, y compris les travaux soumis à assurance obligatoire (loi du 4 janvier 1978) dès lors que la copropriété ait satisfait à son obligation.
Ce contrat agit comme un bouclier judiciaire et comprend :
1. Une assistance juridique et des conseils prodigués par des juristes qualifiés.
2. Un accompagnement par un gestionnaire dédié pour tenter, dans un premier temps, une résolution à l’amiable du litige.
3. Une prise en charge des frais de justice, et ce, en cas de procédure judiciaire.
4. Un suivi des décisions ou des accords judiciaires jusqu’à leur exécution.
En résumé
Travaux : c’est quoi une assurance décennale ?
L’assurance décennale est l’une des garanties de la construction. Elle a une durée de validité de dix années après la réception des travaux et concerne uniquement les dommages qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage ou celles le rendant inhabitable ou impropre à sa destination.
Qu’est-ce qui ne rentre pas dans la garantie décennale constructeurs ?
Les éléments d’équipement dissociables ne rentrent pas dans la garantie décennale. Ils relèvent de la garantie biennale durant deux ans après la réception des travaux.
Construction : comment fonctionne la garantie décennale ?
La garantie décennale fonctionne dès le lendemain de la signature du procès-verbal de réception des travaux, et ce, pendant dix ans.
Combien de temps dure la garantie décennale ?
La durée de la garantie décennale est de dix ans après la réception des travaux.
Quelle est la différence entre l’assurance biennale et l’assurance décennale ?
La couverture biennale (garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement) couvre les éléments d’équipement dissociables pendant deux ans (comme les volets roulants, les interphones, etc.). La garantie décennale a une couverture plus longue, durant dix ans après la réception des travaux. Elle concerne les désordres plus importants qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent inhabitable ou impropre à sa destination (fissures, défaut d’étanchéité, etc.).
