LCB-FT : les erreurs fréquentes des professionnels de l’immobilier
Le dispositif LCB-FT (Lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme) est désormais bien installé dans le quotidien des professionnels de l’immobilier Pourtant, de nombreuses erreurs persistent. Tour d’horizon des pièges les plus courants et comment les éviter.
Dispositif LCB-FT : les erreurs les plus fréquentes
Parce qu’en tant que professionnel de l’immobilier, vous croulez sous les tâches quotidiennes, vous pouvez être amené à commettre une faute. Votre responsabilité civile professionnelle entre alors en jeu.
En ce qui concerne le dispositif LCB-FT, les erreurs sont fréquentes compte tenu des multiples étapes à respecter au fil de la procédure. Voici quelques pièges dans lesquels il est facile de tomber…
Erreur n°1 : ne pas identifier correctement les bénéficiaires effectifs
L’erreur fréquente réside dans le fait de vous contenter des informations fournies par votre client, sans vérification, ou alors en négligeant l’identification des bénéficiaires effectifs dans une SCI ou une société écran.
Vous pouvez vous aider du Registre des bénéficiaires effectifs (RBE) pour effectuer vos vérifications ou demander les statuts pour vérifier qui contrôle réellement l’entité.
Pour rappel, un bénéficiaire effectif est une personne physique, associée ou actionnaire, qui détient, directement ou indirectement, plus de 25 % des droits de vote ou du capital de la société.
Erreur n°2 : oublier d’effectuer une vigilance continue dans la durée
Il arrive parfois que les vérifications ne soient faites qu’au moment de l’entrée en relation, puis le dossier n’est plus mis à jour.
La vigilance doit se faire tout au long de la relation d’affaires, elle est continue. Vous devez revoir régulièrement les documents, notamment en cas de changement de situation ou si la relation dure plusieurs années.
Erreur n°3 : ne pas déclarer un soupçon par peur de vous tromper
Vous avez peur de vous tromper et préférez ne pas déclarer un soupçon ? C’est une erreur ! Hésitez à faire une déclaration de soupçon auprès de Tracfin par peur de nuire à votre client ou de « mal interpréter » la situation est un piège facile.
Il vaut mieux déclarer que risquer une non-déclaration en cas de contrôle. La déclaration est confidentielle et vous protège en tant que professionnel. Elle ne suppose pas une certitude de blanchiment d’argent ou de financement du terrorisme, seulement une suspicion raisonnable. Pensez-y !
Erreur n°4 : négliger la formalisation des procédures internes
Vous transmettez vos directives à vos équipes de façon informelle ou à l’oral ? Oubliez cette pratique ! Vous devez formaliser une procédure interne écrite et documentée sur la LCB-FT.
Il s’agit d’ailleurs de l’une de vos obligations en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
Erreur n°5 : ne pas former régulièrement vos équipes à l’évaluation des risques
Vous pensez que seuls le référent LCB-FT et le dirigeant de l’agence doivent être formés régulièrement aux risques ? Détrompez-vous, la formation est obligatoire pour l’ensemble de vos collaborateurs, qu’ils soient salariés ou indépendants.
Cette formation doit être régulière et adaptée aux risques propres à l’activité de transaction immobilière ou de gestion locative.
« Les professionnels de l’immobilier sont de plus en plus sensibilisés aux procédures LCB-FT, les mentalités et consciences ont vraiment évolué sur le sujet ces dernières années. Mais en pratique, la procédure de contrôle est fastidieuse et pas toujours adaptée à une démarche avant tout commerciale. Le professionnel ne doit donc pas tomber dans la passivité pour finaliser sa vente, y compris lorsqu’il connaît l’acquéreur, ou lorsque celui-ci est une personnalité notoirement connue. La procédure de contrôle et de constitution du dossier s’applique à tous. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.
Dispositif LCB-FT : les obligations des professionnels de l’immobilier
Les professionnels de l’immobilier doivent respecter plusieurs obligations en matière de LCB-FT :
1. L’obligation de mettre en place un système de classification des risques : il s’agit de la première tâche qu’une agence immobilière doit accomplir en LCB-FT. Mettre en place un système d’identification et d’évaluation des risques auxquels votre agence peut être exposée, vous permet de déterminer les procédures de vigilance à adopter. Vous pouvez ensuite former vos équipes à ces mesures. Cette classification doit être clairement répertoriée dans un document, qui doit être actualisé de façon régulière.
2. L’obligation de vigilance avant l’entrée en relation d’affaires : en tant que professionnel de l’immobilier, vous devez vous assurer de l’identité de votre client ou du bénéficiaire effectif de l’opération immobilière avant d’entamer une relation d’affaires. Cette obligation de vigilance doit s’exercer durant toute la relation commerciale. Ainsi, avant toute transaction, vous devez demander des documents écrits officiels (passeport, statuts, justificatif de domicile, etc.), et ce, afin de vérifier l’identité de la personne morale ou physique.
3. L’obligation de conservation des documents : vous devez conserver tous les documents liés à vos clients pendant 5 ans. Cette période commence à courir à partir de la fin des opérations concernées (vente, achat, etc.).
4. L’obligation de déclaration de soupçon : vous devez signaler toutes les opérations ou les sommes issues, potentiellement ou de manière avérée, d’une infraction ou contribuant à financer le terrorisme. Cette déclaration de soupçon doit être réalisée auprès de Tracfin.
LCB-FT : l’obligation de formation pour les professionnels de l’immobilier
Si vous disposez d’une carte G, S ou T, vous devez suivre une formation continue obligatoire de 42 heures au cours de trois années consécutives d’exercice de votre activité professionnelle. Cette formation concerne aussi vos collaborateurs, qu’ils soient salariés ou non-salariés.
Diverses thématiques seront abordées durant ces sessions comme la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, la déontologie, la lutte contre la discrimination dans l’accès au logement pour n’en citer que quelques-unes.
Bon à savoir
La DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) peut exiger lors d’un contrôle que vous présentiez les documents liés à vos clients, ainsi que le document de classification des risques LCB-FT. Veillez donc à bien les conserver.
Registre LCB/FT : l’outil 100 % digital de GALIAN-SMABTP
Pour mieux répondre à vos obligations liées au dispositif LCB-FT et éviter les erreurs courantes, GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier, a créé une plateforme 100 % digitalisée : le Registre LCB/FT.
Le Registre LCB/FT a été conçu en partenariat avec Modelo (groupe Septeo). Modelo est une société qui accompagne au quotidien les professionnels de l’immobilier en leur fournissant des outils spécifiquement pensés pour leurs métiers.
Grâce à ce service dédié aux agents immobiliers et aux administrateurs de biens, il est possible d’effectuer des contrôles et des vérifications, d’archiver toutes vos données, et ce, dans le respect du RGPD. Enfin, cet outil vous permet de fournir des justificatifs à la demande en cas de contrôles effectués par l’administration.
En résumé
Qu’est-ce que la classification des risques LCB-FT ?
La classification des risques LCB-FT consiste à évaluer le niveau d’exposition d’un professionnel au blanchiment de capitaux et au financement du terrorisme. Elle permet d’identifier les clients, les situations ou les opérations qui représentent un risque élevé, et ainsi d’adapter les contrôles en conséquence. Il s’agit d’une obligation réglementaire pour les professionnels de l’immobilier, les assureurs ou encore les banques.
Quels sont les 3 domaines de la LCB-FT ?
La LCB-FT repose sur trois piliers clés qui permettent de limiter les risques de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme :
1. La vigilance à l’égard de la clientèle, via la vérification de l’identité et le suivi des opérations.
2. La détection et la déclaration des opérations suspectes auprès de Tracfin.
3. La mise en place d’un dispositif interne de prévention et de contrôle, par le biais de procédures précises, de formations et d’audits.
Quels sont les 5 axes de la classification des risques LCB-FT ?
La classification des risques LCB-FT s’appuie sur cinq fondamentaux qui permettent d’ajuster les mesures de vigilance en fonction du niveau de risque identifié :
1. Le client : son profil, son activité, son pays.
2. Le produit ou le service proposé.
3. Le canal de distribution : en ligne, en agence, etc.
4. La zone géographique : pays à risque ou non.
5. La nature des opérations : le montant, la complexité et la fréquence.
LCB-FT : quels sont les secteurs à risque ?
Certains secteurs sont considérés comme plus exposés aux risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme (LCB-FT). C’est le cas notamment du secteur de l’immobilier, des banques, des assurances, des casinos ou du secteur du luxe et du négoce de biens de valeur (pierres précieuses, or, œuvres d’art).
Définition : qu’est-ce que la règlementation LCB-FT ?
La règlementation LCB-FT regroupe l’ensemble des obligations légales visant à lutter contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Elle impose aux professionnels concernés (banques, assureurs, agents immobiliers, notaires, etc.) de mettre en place des procédures de vigilance, de surveiller les opérations et de déclarer les transactions suspectes à Tracfin.
