Propriétaires-bailleurs : comment déclarer vos revenus locatifs ?
Vous êtes propriétaire-bailleur ? Alors, la déclaration des revenus locatifs constitue une obligation annuelle à laquelle vous ne pourrez pas échapper ! Cette démarche fiscale dépend de votre régime d’imposition – micro-foncier ou réel – et le type de location concerné. Explications.
Sommaire
Quels sont les différents types de revenus locatifs ?
Propriétaires-bailleurs : quel régime fiscal choisir ?
Quels sont les formulaires indispensables à votre déclaration ?
Quels frais déduire de vos revenus locatifs ?
Calendrier fiscal 2025 pour les revenus locatifs
Comment déduire vos primes GLI dans votre déclaration ?
En résumé
Quels sont les différents types de revenus locatifs ?
Il existe différents types de revenus locatifs qui dépendent du type de location : nue, meublée ou saisonnière.
Les revenus fonciers issus de la location nue
Vous louez un bien non meublé ? Alors vos revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Si vos recettes annuelles brutes ne dépassent pas 15 000 euros par an, alors vous dépendez du régime micro-foncier et bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % qui s’applique automatiquement sur vos loyers.
Au-delà de ce montant, le régime réel devient obligatoire. Il vous permet de déduire différentes charges comme les travaux d’entretien du logement ou les intérêts d’emprunt.
Pour optimiser votre fiscalité, renseignez la case 4BE de votre déclaration 2042 en micro-foncier. Le régime réel quant à lui requiert le formulaire complémentaire 2044.
Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent dans les deux cas à l'impôt sur le revenu.
Pour rappel, vous avez l’obligation d’effectuer une déclaration en ligne de vos revenus fonciers, sauf en cas d’absence d'accès à Internet au sein de votre résidence principale.
Les revenus issus de la location meublée (statut LMNP)
La mise en place d'une location meublée non professionnelle nécessite l’attribution d’un numéro SIRET.
Deux choix s’offrent aux propriétaires-bailleurs :
1. Le régime micro-BIC : avec un abattement de 50 % sur les recettes locatives jusqu’à 77 700 euros.
2. Le régime réel : avec une déduction possible des charges et l’amortissement du bien immobilier.
Pour déclarer ce type de revenus, vous devez utiliser le formulaire 2042 C-PRO, aux lignes spécifiques des BIC. En effet, ce ne sont pas des revenus fonciers mais des « Bénéfices Industriels et Commerciaux ».
Attention, pour conserver ce statut, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou rester inférieures à vos autres revenus d'activité.
Les revenus issus de la location saisonnière
L’adoption de la loi Le Meur (ou loi du 19 novembre 2024) a modifié radicalement la fiscalité des meublés de tourisme pour 2025. Les propriétaires doivent désormais respecter un plafond de 15 000 euros pour bénéficier de l'abattement de 30 % sur leurs recettes annuelles pour les biens non classés.
Les chambres d'hôtes et gîtes classés conservent un traitement fiscal avantageux avec un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 euros de revenus annuels. Une nouveauté majeure concerne l'obligation d'informer le syndic pour tout copropriétaire se déclarant comme loueur en mairie.
La durée maximale de location d'une résidence principale passe à 90 jours par an, contre 120 précédemment. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient aussi obligatoire pour toute location touristique.
Propriétaires-bailleurs : quel régime fiscal choisir ?
Vous vous demandez comment optimiser la déclaration de vos revenus fonciers ? Cette optimisation dépend de votre régime fiscal. Voici quelques exemples.
L'abattement micro-foncier : principes et avantages
Ce système est particulièrement adapté aux logements récents, bien entretenus et qui génèrent in fine peu de frais annuels. Prenons un exemple : pour un appartement rapportant 12 000 euros par an avec 2 500 euros de charges, la déduction automatique de 3 600 euros (30 %) s'avère plus avantageuse que le régime réel.
Le passage au régime réel reste toutefois possible, et ce, à tout moment, si votre situation évolue, notamment lors de travaux importants. Cette flexibilité vous permet ainsi d'optimiser votre fiscalité selon les circonstances.
Le régime réel : calcul et optimisation fiscale
Comme vu précédemment, le régime réel vous permet une déduction intégrale des charges liées à votre location. Frais de gestion, frais d’assurance, intérêts d’emprunt immobilier ou taxes foncières peuvent ainsi être déduites de vos revenus bruts.
Ce régime vous offre un autre avantage de taille : la possibilité de créer un déficit foncier, déductible jusqu’à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique. Prenons un exemple : si vous percevez 20 000 euros de loyers annuels, vous pouvez déduire 25 000 euros de charges. Vous générez ainsi un déficit de 5 000 euros imputable sur le revenu global.
La déclaration s'effectue via le formulaire 2044, dans lequel vous détaillez vos charges déductibles par catégorie. L'administration fiscale accepte notamment les frais d'entretien, de réparation et les honoraires de gestion locative.
Le régime micro-BIC pour la location meublée
Le régime micro-BIC s'adresse aux propriétaires qui recherchent une gestion simplifiée de leur location meublée.
Cette formule convient particulièrement aux biens immobiliers générant peu de charges d'exploitation ou d'amortissement. Comme pour le régime micro-foncier, vous conservez la liberté de basculer vers le régime réel en cas de changement de situation. Vous devez cependant en faire la demande, avant la date limite de déclaration des revenus, à l’administration fiscale.
Quels sont les formulaires indispensables à votre déclaration ?
La déclaration des revenus locatifs s’effectue via les formulaires 2044 ou 2042 en fonction de votre statut. Vous vous perdez entre les deux ? Découvrez leurs modes d’emploi.
La déclaration 2044 : mode d'emploi détaillé
La déclaration 2044 requiert une attention particulière lors de son remplissage. Chaque section du document correspond à un type précis d'information : les coordonnées du ou des biens immobiliers en page 1, les revenus bruts en page 2 et les charges déductibles en page 3.
Vous êtes propriétaire de plusieurs logements en location ? Alors, vous devez renseigner l'adresse exacte de chaque bien locatif, son pourcentage de détention et la date de mise en location.
La déclaration des frais réels s’effectue ainsi : primes d'assurance en ligne 223, intérêts de prêt immobilier en ligne 250 et dépenses de réparation en ligne 224.
Attention : il est fréquent de confondre les travaux d'amélioration avec les réparations. Seules les réparations à l'identique restent déductibles.
Les cases spécifiques du formulaire 2042
La case 4BA du formulaire 2042 accueille vos revenus locatifs sous le régime micro-foncier, avec un plafond fixé à 15 000 euros. Au-delà de ce montant, le passage au régime réel devient obligatoire.
Pour les propriétaires en régime réel, le résultat fiscal calculé sur votre déclaration 2044 doit être reporté dans la case 4BA (bénéfice) ou 4BB (déficit) sur le formulaire 2042. Un exemple concret : si vos loyers s'élèvent à 20 000 euros avec 22 000 euros de charges, inscrivez le déficit de 2 000 euros en case 4BB.
Les locations meublées non professionnelles disposent de leurs propres rubriques, dans le formulaire 2042 C-PRO :
• la case 5ND pour le régime micro-BIC,
• les cases 5NA à 5NK concernent le régime réel,
• les revenus des chambres d'hôtes et gîtes ruraux se déclarent exclusivement dans la case 5NG.
Notice 2044 : les points clés à retenir
La notice explicative accompagnant le formulaire 2044 vous apporte des précisions essentielles pour votre déclaration. Elle détaille notamment les nouvelles modalités de déduction des travaux d'amélioration énergétique pour l’année 2025.
Un point majeur concerne le traitement des biens vacants : la notice précise les conditions permettant de déduire les frais pendant les périodes sans location. Pour un local vide entre deux occupants, vous conservez le droit de soustraire vos dépenses si vous pouvez justifier d'une recherche active de locataire.
La notice aborde également le cas des logements détenus via une SCI (Société Civile Immobilière), avec une section dédiée au calcul des quotes-parts. Elle clarifie aussi les règles applicables aux propriétaires de monuments historiques, qui bénéficient désormais d'un régime spécifique pour la prise en compte de leurs travaux de restauration.
Quels frais déduire de vos revenus locatifs ?
Les propriétaires-bailleurs peuvent optimiser leur imposition en déduisant de nombreuses dépenses et frais. Les honoraires de gestion locative versés aux professionnels de l’immobilier en font partie.
Vos primes d’assurances sont aussi déductibles de vos revenus fonciers : assurance de prêt immobilier, assurance emprunteur, assurance propriétaire non-occupant (PNO) et Garantie des Loyers Impayés (GLI).
Les charges de copropriété et la taxe foncière font aussi partie des charges déductibles.
Un point méconnu : les frais de déplacement pour visiter vos biens locatifs sont déductibles selon le barème kilométrique 2025. Par exemple, si vous habitez à 100 kilomètres du logement loué, alors, vous pouvez déduire deux visites annuelles de contrôle.
Calendrier fiscal 2025 pour les revenus locatifs
La campagne de déclaration 2025 a démarré le 10 avril dernier. En fonction de votre département de résidence, la date limite de déclaration varie :
• le 22 mai 2025 pour les départements 01 à 19,
• le 28 mai 2025 pour les départements 20 à 54,
• le 5 juin 2025 pour les départements 55 à 976.
Si vous avez effectué votre déclaration en ligne, vous recevrez votre avis d’imposition entre fin juillet et début août 2025.
Comment déduire vos primes GLI dans votre déclaration ?
Saviez-vous que les primes GLI sont 100 % déductibles de vos revenus fonciers ?
Si vous ne savez pas comment les déclarer, pas de panique, vous pouvez être accompagné par votre administrateur de biens (ADB) pour effectuer votre déclaration.
Les primes d’assurance Garantie des Loyers Impayés doivent être déclarées sous le régime réel, via le formulaire 2044, dans la case 223 correspondant aux « primes d’assurance », dans le cadre d’une location dite « classique ».
Dans certaines situations particulières, vous devez remplir le formulaire 2044-SPE (déclaration spéciale des revenus fonciers), dans les cases 223 ou 443, si votre investissement locatif a été réalisé :
1. Dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (Malraux, Monuments Historiques, etc.).
2. En nue-propriété.
3. Via une SCPI de placement.
Veillez à bien conserver tous vos justificatifs en cas de contrôle fiscal : contrat et attestation d’assurance, quittances de loyer, etc.
En résumé
Comment déclarer les revenus locatifs ?
La déclaration de vos revenus locatifs dépend de votre régime d’imposition. Il vous faudra utiliser le formulaire 2044 et/ou 2042.
Définition : qu’est-ce qu’un revenu foncier ?
Un revenu foncier correspond à la location d’un bien immobilier non meublé.
Impôts : quelle fiscalité s’applique aux revenus locatifs ?
La fiscalité qui s’applique aux revenus locatifs dépend de plusieurs éléments : le statut du bailleur, le montant des revenus locatifs perçus, mais aussi le type de location (nue, meublée, de tourisme).
Micro-foncier ou régime réel : que choisir ?
Le régime fiscal dépend du montant de vos revenus locatifs. Si vous percevez plus de 15 000 euros par an, vous dépendez du régime réel. Si vos revenus représentent moins de 15 000 euros par an, alors vous dépendez automatiquement du régime micro-foncier ; vous pouvez cependant choisir le régime réel.
Quelle est la différence entre les formulaires 2042 et 2044 ?
Le formulaire n°2042 est dédié à la déclaration de vos revenus. Le n°2044 est une annexe à cette déclaration et correspond aux revenus fonciers. Les revenus déclarés dans le formulaire 2044 doivent être reportés dans la catégorie « revenus fonciers » du n°2042.
