Garantie des Loyers Impayés et taux d’effort : jusqu’où aller ?
Pour souscrire une Garantie des Loyers Impayés (GLI) pour un bien en location, le bailleur doit être éligible par l’assureur qui va le couvrir. Entre autres, il va étudier le taux d’effort du locataire pressenti, c'est‑à‑dire la proportion entre ses revenus et le coût du loyer. Explications.
Sommaire
Quel est l’état du parc locatif en France ?
Garantie loyers impayés : l’option la plus sécurisante pour les bailleurs
Souscription GLI : des taux d’effort variables selon l’assureur
Service agrément GALIAN‑SMABTP : dédié à l’étude des dossiers locataires
En résumé
Quel est l’état du parc locatif en France ?
En France (hors Mayotte), le parc locatif est composé de 38,2 millions de logements, selon les chiffres de l’Insee au 1er janvier 2024.
82,2 % des logements sont des résidences principales, avec 54,8 % de logements individuels (maisons). 8 % des logements sont vacants.
La France compte 40,3 % de locataires, avec 22,9 % de bailleurs privés.
La grande majorité des bailleurs privés sont des particuliers réalisant un investissement locatif. Ces derniers ont bien souvent des emprunts en cours qu’ils financent avec la perception des loyers, ou qui comptent sur le montant des loyers pour se constituer un complément de revenus. Impossible donc que le moindre grain de sable vienne perturber leur plan de financement.
Garantie loyers impayés : l’option la plus sécurisante pour les bailleurs
Pour les particuliers, plus spécifiquement ceux qui confient l’administration de leurs biens à des professionnels de l’immobilier, les attentes sont grandes : la perception des loyers est vitale, le locataire potentiel doit en effet être fiable. La sélection des candidats doit donc être la plus sécurisante possible.
Dans un contexte économique de plus en plus incertain, face aux aléas de la vie qui n’épargnent personne, exiger le versement d’une caution ou le recours à un garant ne suffit plus. Que se passe‑t‑il si, à son tour, le garant est défaillant ?
Actuellement, la Garantie des Loyers Impayés (GLI) représente l’unique rempart pour se prémunir contre les risques locatifs, à l’image des impayés de loyer.
Elle couvre notamment les pertes pécuniaires subies du fait du non‑paiement des loyers, des charges et taxes dus par le locataire, et le non‑respect ou le non‑paiement du préavis en cas de départ imprévu du locataire.
Pour protéger leurs mandants et jouer pleinement leur rôle de conseil, les agents immobiliers et les administrateurs de biens (ADB) ont donc tout intérêt à leur proposer une GLI.
Souscription GLI : des taux d’effort variables selon l’assureur
Pour souscrire une GLI, le dossier locataire présenté par un bailleur privé doit être jugé éligible par l’assureur. Dans ce cadre, un élément va être particulièrement analysé : le taux d’effort du locataire, appelé également taux de solvabilité.
Il s’agit du ratio entre les revenus nets du candidat à la location et le montant du loyer.
Son objectif : évaluer si la charge financière du loyer est raisonnable pour le locataire.
Chaque assureur fixe le seuil de ressources minimum. Le taux d’effort retenu pour couvrir le propriétaire‑bailleur peut donc être variable, mais il est généralement inférieur à un tiers des revenus du locataire, soit un taux d’effort moyen situé aux alentours de 30 %. Il ne doit toutefois pas dépasser 35 %.
Les professionnels de l’immobilier qui administrent ces biens, et entendent proposer une GLI à leurs mandants, doivent être attentifs aux offres et aux critères retenus par les assureurs pour calculer le taux d’effort.
Certains assureurs ne se basent que sur le salaire, d’autres vont plus loin. Par exemple, pour le calcul du ratio, GALIAN‑SMABTP prend en compte le salaire, mais aussi les aides au logement versées par l’État, comme les APL.
En fonction du profil du locataire, GALIAN‑SMABTP accepte un taux d’effort allant jusqu’à 35 %. Un point qui évite aux agents immobiliers de procéder à une sélection trop drastique des candidats.
Taux d’effort locataire : quels sont les éléments pris en compte ?
Pour calculer le taux d’effort d’un locataire, plusieurs éléments doivent faire l'objet d'une vérification minutieuse comme :
1. Les revenus d’activité professionnelle salariée ou non salariée : les salaires, les primes et les commissions.
2. Les pensions de retraite : ainsi que les revenus de la préretraite.
3. Les revenus dits de remplacement : les indemnités de chômage ou de maladie, les allocations d’invalidité.
4. Les prestations sociales : les aides au logement, les allocations familiales, etc.
Service agrément GALIAN‑SMABTP : dédié à l’étude des dossiers locataires
Afin de faciliter, d’accélérer et de sécuriser le processus de souscription, les agents immobiliers peuvent s’adresser au service agrément GLI mis en place par GALIAN‑SMABTP.
Ce service 100 % dématérialisé permet de déposer un dossier locataire directement en ligne.
Les équipes de GALIAN‑SMABTP vont alors s’assurer de la complétude des pièces, vérifier le niveau du taux d’effort du locataire, mais aussi, élément inédit : contrôler l’exactitude des documents fournis (pièce d'identité, bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition, etc.) en appelant les employeurs, les administrations, les établissements d’enseignement (pour les étudiants), etc.
Ce service est à la fois pratique et sécurisant, que ce soit pour les professionnels de l’immobilier, comme pour les propriétaires‑bailleurs, afin d’éviter tout risque financier, toute falsification de dossier locataire et d’être certain d’être indemnisé.
En résumé
Immobilier : qu’est‑ce que le taux d’effort logement ?
Le taux d’effort pour un logement correspond au ratio entre les revenus nets d’un locataire et le montant du loyer.
Comment calculer le taux d’effort d’un locataire ?
Le taux d’effort d’un candidat locataire doit être inférieur à un tiers des revenus de ce dernier, soit environ 30 %. Le calcul doit tenir compte du montant du loyer, des charges et des revenus nets du candidat à la location. Le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 %. La formule de calcul du taux d’effort est la suivante : (Charges mensuelles / Revenus nets mensuels) x 100.
Calcul solvabilité : comment calculer sa capacité de loyer ?
Pour calculer votre capacité de loyer, vous devez tenir compte de vos revenus nets imposables. Prenons un exemple : si vous gagnez 2 500 euros nets par mois et que le taux d’effort de votre assureur est de 35 %, alors votre capacité locative est de 875 euros (2 500 x 35 / 100).
Quels sont les revenus pris en compte pour une location ?
Les revenus pris en compte pour une location sont : les salaires (activité salariée ou travailleur indépendant), les pensions de retraite, les aides au logement, les allocations familiales ou toutes autres rentrées d’argent dites récurrentes.
Quelles sont les charges à considérer pour le calcul du taux d’effort ?
Les charges prises en compte pour le calcul du taux d’effort pour un achat immobilier sont : les charges de copropriété, les loyers, les taxes, les assurances, les remboursements d’emprunts et les dépenses courantes.
