Bailleurs : comment éviter la vacance locative ?

mer 04/06/2025 - 09:00

Temps de lecture : 7 minutes

La vacance locative peut rapidement devenir un cauchemar financier pour les propriétaires-bailleurs. Découvrez 7 conseils judicieux pour écourter les périodes d’absence de locataire, et maintenir un flux de revenus stable et continu à partir de vos investissements immobiliers.

Sommaire
1. Comprendre les répercussions de la vacance ou carence locative
2. Investir intelligemment pour optimiser votre rendement locatif
3. Mettre en valeur votre bien pour le rendre attractif
4. Miser sur un loyer compétitif
5. Prendre soin de vos locataires
6. Opter pour la gestion locative pour prévenir l’absence de locataire
7. Anticiper la vacance locative en souscrivant l’assurance loyer impayé
En résumé

1. Comprendre les répercussions de la vacance ou carence locative

Notre premier conseil pour assurer une continuité entre les baux de location est de bien intégrer l’ampleur des conséquences d’un logement vacant.

Auparavant, rappelons la définition des deux notions suivantes :
1. La carence locative : désigne l’absence de locataire lors de la première mise sur le marché d’un bien à la suite de la livraison d’un programme neuf.
2. La vacance locative : renvoie à l’intervalle de temps entre deux contrats de location durant lequel le logement est inoccupé.

Lorsqu’un propriétaire-bailleur n’arrive pas à trouver de locataire et qu’il a contracté un prêt immobilier pour acquérir son bien, il risque de se retrouver dans une situation fâcheuse.

En effet, il doit assumer lui-même le remboursement du crédit, sans compter le loyer qu’il paye peut-être pour se loger. En plus de mettre en péril la situation financière, la vacance locative se traduit par un véritable manque à gagner et peut avoir un impact significatif sur le rendement locatif.
Ainsi, il est primordial de bien comprendre les effets induits par l’absence de locataire pour préserver la rentabilité de votre investissement actuel ou futur.

2. Investir intelligemment pour optimiser votre rendement locatif

Tous les biens à vendre ne sont pas forcément de bons investissements locatifs. Une mauvaise stratégie quant à l’achat d’un logement a tôt fait d’entraîner de fréquentes périodes de vacance locative.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est notamment essentiel de dénicher un bien en adéquation avec la demande locale. Proposer un bien qui répond aux attentes des candidats en recherche d’un logement à louer compte parmi les facteurs de réussite de votre projet.

Certains critères jouent ainsi un rôle clé pour assurer une régularité de l’occupation de l’appartement ou de la maison. La localisation en est un exemple. En effet, un logement en centre-ville, proche de toutes les commodités, séduira davantage qu’un logement isolé des transports en commun ou des écoles.

Nos conseils pour écourter la vacance locative :
1. Préférer les petites surfaces, du studio au T2, prisées par les étudiants et par les jeunes actifs.
2. Cibler les grandes métropoles, les villes étudiantes ou les communes en pleine croissance économique et démographique.

Dans le cas d’un investissement locatif saisonnier, l’emplacement géographique est là aussi très important : au pied des pistes de ski, près des plages ou des stations balnéaires, à côté des sites culturels ou touristiques, etc.

3. Mettre en valeur votre bien pour le rendre attractif

Autre astuce imparable : proposer un bien au goût du jour pour attirer le plus possible de candidats.

Il est ainsi judicieux d’effectuer des travaux de rénovation dès l’acquisition, afin d’offrir un logement en bon état.

De plus, un agencement des pièces optimisé, avec des espaces de vie fonctionnels et lumineux, aide le locataire à se sentir bien chez lui et l’incite à rester plus longtemps. S’il s’agit d’une location meublée, ne lésinez pas sur la qualité du mobilier ni sur l’aménagement intérieur.

Par ailleurs, il est important de soigner l’annonce de location en décrivant précisément les caractéristiques du bien. Les photos sont également primordiales : elles doivent valoriser le logement, tout en restant réalistes.

Vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté pour louer rapidement votre maison ou votre appartement.

4. Miser sur un loyer compétitif

Malgré ces conseils, votre location ne trouve pas preneur alors qu’elle semble cocher toutes les cases ? Si le montant du loyer est trop élevé, cela peut expliquer la vacance locative.

En effet, à caractéristiques équivalentes, les locataires se tourneront naturellement vers l’offre la plus accessible.

Sonder le marché pour vous aligner sur les prix pratiqués est donc crucial. En fixant un loyer raisonnable et juste, vous pouvez espérer conserver vos locataires sur le long terme, vous prémunissant ainsi contre les périodes de vacance locative.

Bon à savoir

Sauf exception, les logements situés dans des communes en zone tendue sont soumis à l’encadrement des loyers.

5. Prendre soin de vos locataires

Une fois le logement loué, l’enjeu consiste à garder les occupants en place dans la durée. Appels restés sans réponse, manque de disponibilité, refus d’amélioration du logement… l’attitude du bailleur joue un rôle capital pour limiter le risque de vacance locative.

Si vous demeurez injoignable et ne répondez pas aux sollicitations de vos locataires, vous ferez probablement fuir le ou les signataires du bail d’habitation !

Voici quelques conseils utiles pour entretenir une bonne relation avec vos locataires :
1. Montrez-vous disponible : sans être envahissant pour autant, et misez sur une communication cordiale et efficace.
2. Soyez réactif et ne laissez pas traîner les problèmes : fuite d’eau, cumulus défaillant, radiateur en panne, etc.
3. Anticipez les aléas en planifiant une visite annuelle avec l’accord des occupants : c’est l’occasion de faire de la petite maintenance préventive et de vérifier que tout se passe bien.

La fidélisation des locataires est la clé d’une location réussie !

6. Opter pour la gestion locative pour prévenir l’absence de locataire

Vous venez de recevoir une lettre de préavis de la part de votre locataire ? C’est le moment opportun pour signer un mandat de gestion locative avec une agence immobilière !

Votre conseiller se chargera ainsi de toutes les démarches liées au départ de votre locataire, dont la recherche du futur occupant, de la rédaction de l’annonce de location à la réception et vérification des dossiers locataires.

Grâce à votre administrateur de biens (ADB), vous serez moins stressé, bénéficierez de conseils d’un professionnel de l’immobilier et gagnerez du temps à consacrer à d’autres projets.

7. Anticiper la vacance locative en souscrivant l’assurance loyer impayé

Malgré toutes les précautions que vous pourrez prendre, le risque zéro n’existe pas : vous serez peut-être amené à faire face à des périodes de vacance locative.

Dans ce cas, mieux vaut prévenir que guérir ! C’est là qu’intervient la garantie vacance locative, proposée en option dans les contrats d’assurance des loyers impayés. Cette couverture permet de vous mettre à l’abri des difficultés en cas de non-relocation immédiate du bien, à la suite de la résiliation ou du non-renouvellement du bail.

Ce n’est pas tout, l’assurance loyers impayés, également appelée « Garantie des Loyers Impayés » ou « GLI » par les professionnels de l’immobilier, sécurise vos revenus locatifs et protège votre logement :
• des détériorations immobilières,
• des litiges,
• de l’occupation illicite.

Chez GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des agents immobiliers, des administrateurs de biens, des syndics de copropriétés et de leurs clients, le contrat GLI comprend aussi la vacance locative, en option.

Vous bénéficiez alors d’une protection complète contre tous les risques locatifs actuels.

Pour souscrire cette solution en tant que propriétaire-bailleur particulier, rapprochez-vous d’une agence immobilière partenaire de GALIAN-SMABTP.

C’est LE moyen idéal pour sécuriser vos revenus locatifs, qu’un locataire soit présent ou non ! Alors, n’hésitez plus.

En résumé

Logement : qu’est-ce la vacance locative ?

La vacance locative est la période durant laquelle une location est vide, c’est-à-dire entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivée d’un nouveau.

Qu’est-ce que l’assurance vacance locative ?

Si vous souscrivez à une assurance des loyers impayés, alors vous pouvez bénéficier d’une protection contre la vacance locative, en fonction de l’assureur choisit. Cette garantie sécurise vos revenus locatifs entre le départ de votre locataire et l’arrivée d’un nouveau.

Quelle assurance choisir pour un bien locatif ?

Il est fortement recommandé de souscrire à une assurance des loyers impayés ou Garantie des Loyers Impayés pour protéger un bien locatif. Cette assurance couvre les loyers impayés, les dégradations immobilières, les litiges ou encore le squat. Certains assureurs prennent même en charge la vacance locative (comme dans le contrat GLI de GALIAN-SMABTP).

Faut-il choisir un garant ou une assurance loyer impayé ?

Il est préférable d’opter pour une assurance des loyers impayés plutôt que pour un garant si vous souhaitez bien protéger votre investissement immobilier des risques locatifs. En effet, un garant peut ne plus être solvable à la suite d’un accident de la vie. Par conséquent, il ne pourra pas payer le loyer et les charges à la place de votre locataire en cas d’impayés.