Vacance locative : comment bien la gérer ?
La vacance locative est redoutée par les propriétaires car l’absence de locataire peut menacer le rendement d’un investissement immobilier. Il existe des moyens pour anticiper ce phénomène. Découvrez comment mieux gérer la vacance locative et sécuriser les revenus locatifs de vos clients.
Sommaire
Définition : qu’est-ce que la vacance locative ?
Quels sont les risques liés à la vacance locative ?
6 moyens de lutter contre la vacance locative
Comment anticiper et gérer la vacance locative ?
GLI GALIAN-SMABTP : LA solution contre la vacance locative
En résumé
Définition : qu’est-ce que la vacance locative ?
Selon l’Insee, la vacance locative correspond à un logement à la fois inoccupé et proposé à la location.
La vacance locative, c’est donc l’absence de locataire dans un logement alors qu’il est sur le marché.
En 2023, selon l’INSEE, la France (hors Mayotte) comptait 3,1 millions de logements vacants.
Comme les loyers impayés, c’est une perte nette de revenus locatifs qui affecte les propriétaires-bailleurs pendant une période qui peut se prolonger. Il existe plusieurs types de vacance locative :
1. Lorsqu’un bien vient d’être mis sur le marché immobilier.
2. Lorsqu’un locataire occupant vient de donner son congé.
3. Lorsqu’un logement est en travaux après le départ d’un locataire.
Bon à savoir
Attention, il ne faut pas confondre vacance locative et carence locative. Ce dernier terme concerne les logements neufs en attente de leur tout premier locataire.
Quels sont les risques liés à la vacance locative ?
Il est normal d’avoir un minimum de vacance locative entre deux locataires, ou si des travaux sont entrepris après la fin d’un bail. Cela dit, il faut éviter à tout prix qu’elle se prolonge au-delà du raisonnable.
En plus de la perte de revenus, elle comporte de nombreux autres risques pour un logement. Il est important que le propriétaire qui loue un bien en soit informé afin qu’il prenne les bonnes décisions en matière de gestion de vacance locative.
Une vacance locative prolongée entraîne les risques suivants :
1. Une perte de revenus locatifs : le logement étant inoccupé, le bailleur ne perçoit aucun loyer.
2. Des frais à perte : comme la taxe foncière, les charges de copropriété, etc.
3. Un risque de dégradation du bien : il n’y a plus personne pour aérer le logement, pour signaler un dégât des eaux ou un équipement défectueux, etc.
4. Un risque de vol : si le logement contient des meubles ou des équipements de valeur.
5. Un risque d’occupation illégale : en l’absence d’occupant, le bien peut être investi par des squatteurs.
6 moyens de lutter contre la vacance locative
Une vacance locative prolongée entraîne une perte de revenus pour un propriétaire, mais aussi des risques pour le bien immobilier (détériorations, squat, etc.). Pour l’éviter, il existe de nombreuses mesures qui peuvent être appliquées. Explications.
1. Publier une annonce immobilière plus attractive
Premier conseil pour gérer la vacance locative des biens de vos clients : rendre votre annonce immobilière plus attractive. En effet, selon l’emplacement géographique du logement, le temps moyen pour trouver un locataire peut être plus ou moins long. Vous pouvez réduire ce délai en rendant votre annonce plus engageante grâce aux images.
Des photographies de qualité professionnelle sont déterminantes pour attirer les futurs locataires. Un plan du bien en 2D ou en 3D est également un avantage. Surtout, une visite virtuelle en 3D est fortement conseillée. Elle attirera l’attention sur votre annonce. De plus, elle agit comme un premier filtre et vous permet d’être contacté par des personnes vraiment intéressées par l’annonce, ce qui facilite une location plus rapide.
2. Baisser le montant du loyer
Un montant de loyer trop élevé peut suffire à expliquer une vacance locative anormale.
Vos clients souhaitent appliquer un loyer trop élevé ? En tant qu’agent immobilier ou administrateur de biens (ADB), votre rôle est de concilier leurs aspirations et la réalité du marché immobilier locatif.
Si un logement ne trouve pas preneur, baisser son loyer peut attirer beaucoup plus de potentiels occupants.
3. Scinder un logement en plusieurs lots
La durée pour trouver un locataire varie aussi en fonction du nombre de pièces du logement. Changer la configuration d’un appartement ou d’une maison est un bon moyen de gérer la vacance locative !
Les studios et les deux pièces sont toujours plus rapides à louer que les appartements de grande taille.
Les propriétaires peuvent donc privilégier ce type de bien au moment d’acheter. S’ils ne souhaitent pas de colocation, ils peuvent aussi scinder un grand appartement en plusieurs lots, et ce, afin de réduire le délai de vacance locative.
En tant que professionnel de l’immobilier, votre rôle est de les guider et de leur présenter les différentes options qui s’offrent à eux.
4. Fidéliser les locataires
Fidéliser les locataires tient parfois à peu de choses !
Une gestion locative réactive et compréhensive suffit souvent à faire en sorte que les occupants restent plus longtemps.
Un bon entretien du logement (au-delà des strictes obligations légales) est à même de diminuer la rotation des occupants.
Proposer des équipements de qualité peut aussi être une bonne tactique pour inciter les locataires à rester plus longtemps.
Vous sécurisez ainsi les revenus locatifs de vos clients tout en valorisant leur bien immobilier.
5. Réaliser des travaux en cours de bail
De nombreux travaux sont à la charge du propriétaire (mise aux normes, maintien en bon état, entretien normal, amélioration de la performance énergétique, etc.). Ces travaux peuvent être réalisés en cours de bail.
Le locataire ne peut s’y opposer si ces travaux sont de nature urgente ou s’ils concernent :
1. L’entretien du logement.
2. La rénovation énergétique de l’appartement ou de la maison.
3. La décence du bien.
4. L’amélioration des parties communes (pour les biens situés en copropriété).
Si les travaux durent jusqu’à 21 jours, le propriétaire n’est pas tenu de dédommager le locataire occupant. En revanche, au-delà de 21 jours, il y a obligation de compenser les nuisances par une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux réalisés.
Dans tous les cas, les propriétaires ont tout intérêt à réaliser ces travaux en cours de bail plutôt qu’entre deux occupations, afin de réduire la vacance locative du logement.
6. Faire un pré état des lieux
Le pré-état des lieux permet souvent d’éviter la remise en état incomplète d’un bien lors de sa restitution.
Cette visite préliminaire cadre les travaux à réaliser et fait en sorte que le logement soit conforme lors de l’état des lieux de sortie.
Ainsi, vous ne perdez pas de temps en allers-retours, en litiges et en travaux de remise en état à l’issue du bail.
Cela permet de relouer le logement plus rapidement, en réduisant d’autant la période de vacance locative.
Le pré-état des lieux est particulièrement recommandé pour certains profils de locataires :
• les étudiants qui louent leur premier bien,
• les colocations,
• la fin de bail après de nombreuses années d’occupation, etc.
Comment anticiper et gérer la vacance locative ?
Même en appliquant ces conseils, la vacance locative n’est pas inévitable !
La meilleure solution pour anticiper cet aléa, et conserver une rentabilité locative au plus près d’un taux fixe, est de budgéter ce risque locatif dès le départ, mais surtout de souscrire une garantie vacance locative !
1. Budgéter la vacance locative dès le début
En l’absence de conditions particulières, la vacance locative est prédictible. L’agence immobilière peut en effet estimer la durée moyenne d’occupation et de vacance entre deux baux, en fonction :
• du marché locatif local,
• du type de bien,
• de son état d’entretien,
• du profil de locataire recherché,
• du prix du loyer, etc.
Estimer la vacance locative permet de l’intégrer à vos calculs de rentabilité locative. Cela donne plus de visibilité sur la rentabilité réelle de l’investissement immobilier et évite ainsi les mauvaises surprises à vos propriétaires-bailleurs.
2. Souscrire une assurance vacance locative
Parce que la prudence n’évite pas le danger, il existe une protection contre la vacance locative : la Garantie des Loyers Impayés ou GLI.
Cette assurance protège les bailleurs contre les risques locatifs, en contrepartie du paiement d’une prime mensuelle, calculée en pourcentage du loyer. Ainsi, si le logement ne trouve pas d’occupant, le bailleur est indemnisé.
GLI GALIAN-SMABTP : LA solution contre la vacance locative
GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier et de leurs clients depuis près de 60 ans, propose un contrat GLI complet qui couvre :
1. Les impayés de loyer.
2. Les détériorations immobilières.
3. Les litiges.
4. Le squat.
5. La vacance locative (en option).
Ce contrat vous permet de valider votre expertise tout en fidélisant vos mandants. La GLI GALIAN-SMABTP, c’est aussi la certitude d’être indemnisé dès lors qu’un agrément a été délivré.
Enfin, vous bénéficiez d’un accompagnement quant à la vérification et à la certification de vos dossiers locataires via notre service agrément.
En résumé
Comment calculer la vacance locative ?
La formule de calcul de la vacance locative est la suivante : (nombre de jours vacants dans l’année / 365) * 100 = taux de vacance d’un bien.
Quels sont les différents types de vacances locatives ?
Il existe trois types de vacance locative :
1. La vacance locative classique : la période entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau.
2. La vacance locative technique : la période nécessaire à la réalisation de travaux de mise aux normes ou de rénovation après le départ d’un locataire.
3. La carence locative : les logements neufs dans l’attente d’un premier locataire.
Qu’est-ce que la carence locative ?
La carence locative est une situation préoccupante pour tout propriétaire-bailleur. Il s’agit d’un bien immobilier neuf qui, lorsqu’il est mis en location, ne trouve pas immédiatement preneur.
Quel est le taux de vacance locative en France ?
Selon les données de l’INSEE, la vacance immobilière était de 8 % en France (hors Mayotte) en 2024. Paris et les zones rurales sont les plus fortement touchées.
Vacance locative impôt : quel est le taux de la taxe sur les logements vacants ?
Depuis 2023, le taux de la taxe sur les logements vacants ou TLV est de :
• 17 % pour la première année où le bien immobilier devient imposable,
• 34 % pour les années qui suivent.
