Sélection d’un dossier locataire : comment sécuriser cette étape ?

Pour protéger leurs mandants des impayés de loyers, les professionnels de l’immobilier ont une responsabilité importante lors de la sélection du dossier locataire. Solvabilité, fiabilité des documents fournis, vérifications diverses : quels sont les enjeux ?

Éviter les loyers impayés dans un contexte de crise

Multiplication des impayés de loyer, des occupations illégales de logements, litiges… Depuis plusieurs années, les investissements locatifs des Français sont mis à rude épreuve.

Dans ce contexte, les professionnels de l’immobilier chargés de trouver des locataires pour leurs mandants jouent un rôle essentiel. Ils doivent sécuriser au maximum cette étape cruciale en faisant le bon choix. L’objectif principal est d’éviter les impayés en optant pour des profils fiables.

Sécuriser le propriétaire-bailleur

Les difficultés que peuvent rencontrer certains locataires n’ont pas échappé aux propriétaires-bailleurs qui louent leur logement. Ils sont de plus en plus inquiets concernant leur investissement locatif.

Une étude menée par l’institut de sondages Viavoice pour le compte de GALIAN-SMABTP, en mai 2024, apporte de précieuses indications en ce sens.

603 propriétaires-bailleurs privés (échantillon représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus, résidant en France) ont été interrogés :
• 62 % des sondés sont préoccupés par les détériorations immobilières,
• 60 % par les loyers impayés,
• et 48 % par le squat.

Pour eux, la fiabilité d’un locataire est donc cruciale. D’autant que la location représente une source d’inquiétude non négligeable : 48 % des bailleurs privés pensent qu’il est difficile de trouver des locataires fiables.

Aux agents immobiliers, donc, de leur apporter des gages de réassurance dès l’étape de la sélection du locataire.

Vérifier la solvabilité d’un candidat à la location

Face à un marché immobilier en crise et aux craintes des propriétaires-bailleurs privés, la solvabilité d’un candidat à la location est une étape primordiale dans la mise en location d’un bien.

En tant que professionnel de l’immobilier, vous devez vous assurer que la personne qui souhaite louer un logement soit en mesure de supporter la charge que représente un loyer, en adéquation avec ses revenus.

Le taux d’effort, c’est‑à‑dire le ratio entre les revenus du locataire et le montant du loyer, va donc devoir être étudié à la loupe. Ce ratio doit être généralement compris entre 30 et 35 %.

Pour vérifier la solvabilité d’un candidat à la location, vous devez donc étudier scrupuleusement les justificatifs de revenus et l’ensemble des pièces du dossier de location. Cette étape peut être chronophage. Pour cette raison, GALIAN-SMABTP met à votre disposition son service agrément, qui vérifie et certifie les dossiers locataires pour vos mandants.

Vous gagnez du temps et sécurisez ainsi la sélection du locataire !

Dossier locataire : documents, justificatifs… gare à la fraude !

Toutefois, l’existence de ces pièces dans le dossier n’est pas une fin en soi… En effet, la fraude documentaire est un phénomène qui prend de l’ampleur et auquel une agence immobilière peut être confrontée.

Même si les professionnels ne conservent que la copie des différents documents, ils peuvent aussi demander à consulter les originaux avant la signature du bail, face aux nombreuses pièces falsifiées.

Il est également légal de contacter l’employeur figurant sur les fiches de paie présentées, afin de s’assurer de l’exactitude des informations livrées par le futur locataire.

La garantie loyer impayé ou assurance loyer impayé : l’ultime rempart

Hélas, malgré la vérification rigoureuse des dossiers de location entreprise par les professionnels de l’immobilier, le risque zéro n’existe pas en matière d’impayés. La souscription d’une Garantie des Loyers Impayés (GLI), ou assurance des loyers impayés, s’avère très intéressante pour les propriétaires-bailleurs.

Cette assurance permet de protéger le logement tout en sécurisant les revenus locatifs de vos clients. Elle couvre : les impayés de loyer, les détériorations immobilières, les litiges, le squat et la vacance locative, proposée en option dans le contrat.

De plus, comme vous l’avez vu précédemment, GALIAN-SMABTP vous facilite la tâche via son service agrément entièrement dématérialisé. Il vous suffit pour cela de déposer les pièces du dossier locataire dans l’espace dédié. Le service va ensuite :
1. Vérifier la complétude du dossier.
2. Étudier le ratio de solvabilité du locataire.
3. Contrôler certains points précis (en contactant par exemple les employeurs, les écoles pour les étudiants ou certains établissements administratifs).

Un service qui est pratique pour les agents immobiliers et les administrateurs de biens, et extrêmement sécurisant pour leurs mandants !

En résumé

Quels documents faut-il fournir pour louer un appartement ?

Un locataire doit fournir plusieurs types de documents pour louer un appartement ou une maison :
1. Justificatif d’identité : pièce d’identité, passeport ou permis de conduire français ou étrangers, carte de séjour temporaire, carte de résident ou carte de ressortissant d’un État membre de l’Union européenne (UE) ou de l’Espace économique européen (EEE).
2. Justificatif de domicile : dernier avis de taxe foncière, titre de propriété, trois dernières quittances de loyer, etc.
3. Justificatifs de situation professionnelle : contrat de travail, attestation de l’employeur, copie de la carte professionnelle pour les professions libérales, extrait K ou K bis, carte d’étudiant, certificat de scolarité, etc.
4. Justificatifs de situation de ressources : trois derniers bulletins de salaire, avis d’attribution de bourse, avis d’imposition, titre de propriété d’un bien immobilier, etc.

Quels documents le bailleur doit-il fournir au locataire ?

Les documents que le bailleur doit fournir au locataire varient selon le type de location : vide ou meublée. Pour une location vide, il doit notamment fournir : le bail de location écrit, le dossier de diagnostic technique (DDT), la notice d’information, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, etc.

Location appartement : quels documents demander à un locataire ?

Un professionnel de l’immobilier ou un propriétaire-bailleur a le droit de demander au locataire : un justificatif d’identité, un justificatif de domicile, ainsi que des justificatifs de situation professionnelle et de situation de ressources.

Agence immobilière : comment vérifier un dossier locataire ?

Pour vérifier et certifier les dossiers locataires de vos mandants, faites appel au service agrément de GALIAN-SMABTP, compris dans le contrat Garantie des Loyers Impayés (GLI). Ce service se charge de collecter et de vérifier l’ensemble des documents nécessaires à la mise en location du logement. Il délivre ensuite un certificat d’agrément, qui garantit votre indemnisation en cas de litige.

Comment constituer un dossier de location ?

Pour constituer un dossier de location, il est possible d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier qui vous listera l’ensemble des pièces nécessaires. Vous pouvez également utiliser le site DossierFacile proposé par l’État, afin de constituer un dossier de location numérique et sécurisé.