Location : quelles sont les charges récupérables ?

Eau, électricité, entretien courant des équipements, menues réparations… Découvrez la liste des charges dites récupérables auprès de votre locataire, et les bénéfices de l’assurance des loyers impayés en cas d’impayés.

Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : les charges dites récupérables

C’est l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), qui définit les charges dites récupérables sur le locataire.

Il s’agit de sommes accessoires au loyer principal, exposées par le bailleur, aux profits du locataire et pouvant être facturées au locataire sur présentation de justificatifs.

Ces charges correspondent à :
1. Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.
2. Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.
3. Des impositions qui se réfèrent à des services dont le locataire profite directement.

Liste des charges locatives récupérables (décret n°87-713 du 26 août 1987)

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 établit la liste des charges récupérables et les réparties en plusieurs catégories :
1. Les ascenseurs et les monte-charges.
2. L’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
3. Les installations individuelles.
4. Les parties communes intérieures du bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation.
5. Les espaces extérieurs du bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (comme les espaces verts, les aires de stationnement, les voies de circulation ou les aires et équipements de jeux). Ils correspondent aux parties communes extérieures.
6. Les équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation.
7. Tout ce qui concerne l’hygiène (entretien des appareils de conditionnement d’ordures par exemple).
8. Tout ce qui concerne les impositions et les redevances (taxe de balayage, taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, redevance assainissement).

Charges locatives : les différentes dépenses

Que ce soit pour les ascenseurs, l’eau froide ou les parties communes, les charges locatives peuvent correspondre à des dépenses d’électricité, d’exploitation, d’entretien courant, ou encore de menues réparations.

Ainsi, les dépenses récupérables sur le locataire relatives à l’eau et au chauffage peuvent être :
• l’eau froide et l’eau chaude de l’ensemble des occupants du logement,
• l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration,
• l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs,
• la réparation des fuites sur les joints,
• l’exploitation des compteurs généraux et individuels,
• l’entretien des épurateurs de fumée,
• la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature,
• les produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau, etc.

Certaines dépenses relatives à l’ascenseur peuvent également être répercutées sur le locataire :
1. L’électricité.
2. L’exploitation : nettoyage, visite périodique, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques et incidents, etc.
3. Les petites réparations de la cabine, des paliers et des fusibles : changement de boutons d’envoi, de paumelles de portes, de ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, etc.

D’autres dépenses liées aux parties communes intérieures restent à la charge du locataire, notamment :
1. Les frais de personnel d’entretien.
2. L’entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures, etc.
3. L’électricité.
4. La fourniture des produits d’entretien : balais, sacs nécessaires à l’élimination des déchets, etc.
5. La fourniture des produits de désinsectisation et de désinfection.
6. La réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur.

« Il convient de préciser que lorsque le bailleur effectue des travaux relevant de l’entretien courant ou des menues réparations, normalement mises à la charge du locataire, il peut obtenir le remboursement des dépenses afférentes auprès de son locataire, au titre des charges récupérables (cf. article 3 du décret n°87-713 du 26 août 1987). Attention, toute action relative aux charges locatives se prescrit par trois ans. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.

En cas de régularisation tardive des charges locatives

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions. Dans ce cas, elles doivent être régularisées une fois par an.

Le locataire peut alors demander l’étalement du montant à régulariser sur douze mois, et ce, à partir du moment où la régularisation n’est pas effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de son exigibilité.

Attention : au-delà de trois ans à compter de la date figurant sur la régularisation des charges, vous ne pouvez plus demander son paiement à votre locataire. En effet, l’action en paiement étant prescrite comme le précise l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014).

Bon à savoir

En cas de départ du locataire, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur peut conserver une provision ne pouvant pas excéder 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Que risque un locataire qui refuse de payer les charges locatives ?

Un locataire qui refuse de payer ses charges locatives peut voir son bail résilié voire être expulsé.

Le propriétaire-bailleur doit envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire. Ce courrier doit comprendre notamment : le décompte détaillé des charges, la méthode de répartition utilisée pour le calcul de la part due par le locataire, ou encore les documents justificatifs (factures, relevés de charges, budget prévisionnel de la copropriété).

Si cette mise en demeure n’aboutit à rien, le bailleur peut demander à un commissaire de justice de délivrer un commandement de payer. Il peut aussi saisir le tribunal d’instance.

Le juge pourra alors décider de condamner ou non le locataire à régler les charges impayées, mais aussi des dommages et intérêts, ou encore les frais de procédure (frais et honoraires d’avocat et/ou de commissaire de justice).

« Les charges récupérables sont prévues dans le bail (le plus souvent par provisions) et fixées par voie réglementaire. Le locataire qui refuse de les payer s’expose à la résiliation de son contrat de location. Il est préférable pour lui de les payer, et s’il entend en contester le bienfondé et/ou le montant, de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ensuite. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.

Assurance loyers impayés : pour protéger votre bien immobilier

Au-delà des loyers impayés, vous pouvez être confronté, en tant que propriétaire-bailleur, à des impayés de charges. Pour éviter les déconvenues, sécuriser vos revenus locatifs et protéger votre logement, la souscription d’une assurance contre les risques locatifs s’impose.

Conçu pour les propriétaires-bailleurs, le contrat GLI (Garantie des Loyers Impayés) de GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier, vous protège contre :
1. Les loyers et charges impayés.
2. Les détériorations immobilières.
3. Les litiges.
4. Le squat.
5. La vacance locative (proposée en option).

Contactez votre administrateur de biens partenaire de GALIAN-SMABTP pour vous protéger efficacement.

En résumé

Quelles sont les charges récupérables à la charge du locataire ?

Les charges récupérables auprès du locataire concernent : l’eau froide, l’eau chaude, le chauffage collectif, les ascenseurs, les espaces extérieurs, les installations individuelles, les équipements divers de l’immeuble, l’hygiène, les impositions et redevances, ou encore les parties communes intérieures du bâtiment.

Quelle est la différence entre charges récupérables et charges déductibles ?

Les charges dites récupérables sont les dépenses avancées par le propriétaire et refacturables au locataire (eau, électricité, entretien des parties communes, etc.). Les charges déductibles concernent le propriétaire qui peut les déduire de ses revenus fonciers (frais de gestion, primes d’assurance, etc.).

Quelles sont les charges non récupérables par le propriétaire ?

Les charges non récupérables sont celles que le propriétaire ne peut pas refacturer à son locataire (honoraires d’agence immobilière, frais de gestion du syndic de copropriété, etc.).

Définition charges locatives : qu’est-ce que c’est ?

Les charges locatives correspondent aux sommes accessoires au loyer principal, récupérables auprès du locataire par le bailleur (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Comment calculer les charges locatives ?

Il existe deux régimes de calcul des charges locatives en France : le régime réel ou le régime forfaitaire. Le régime réel s’applique pour la location vide. Si votre logement est loué meublé, vous avez alors le choix entre le régime réel ou forfaitaire. Attention toutefois : si vous appliquez le régime forfaitaire, vous ne pourrez pas effectuer de régularisation des charges.