Récupérer son logement en cas d’abandon du locataire : comment faire ?
Parfois, un locataire peut quitter son logement sans préavis, sans prévenir, voire sans remettre les clés. Ce « départ à la cloche de bois » sonne le début d’une longue procédure pour le propriétaire-bailleur. Étapes légales, assurances pour être mieux protégé… GALIAN-SMABTP vous conseille.
Sommaire
Départ à la cloche de bois : quels sont les signes ?
Locataire injoignable : que faire ?
Quelles sont les étapes légales pour constater l'abandon du logement ?
Que faire quand le locataire est parti avec les clés ?
La procédure de reprise du logement
Biens laissés dans le logement : que faut-il en faire ?
Abandon du logement par le locataire : comment se protéger ?
En résumé
Départ à la cloche de bois : quels sont les signes ?
Plusieurs indices permettent de suspecter qu'un logement a été abandonné par son occupant :
1. L'accumulation de courrier non relevé dans la boîte aux lettres.
2. Les factures impayées auprès des fournisseurs d'énergie.
3. La résiliation des contrats d'électricité.
4. La présence de volets constamment fermés.
5. L’absence de réponse aux appels téléphoniques répétés ou aux e-mails.
Tous ces éléments représentent des indicateurs révélateurs.
Les témoignages des voisins concernant l'absence prolongée du locataire peuvent aussi s'avérer précieux pour établir la situation.
Une vigilance particulière s'impose face à la suspension soudaine du paiement des loyers, surtout lorsqu'elle s'accompagne d'une interruption totale de communication avec le locataire.
Locataire injoignable : que faire ?
Face à ces signaux d'alerte, engagez rapidement des démarches de contact formelles. Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception à votre locataire afin qu’il confirme qu’il occupe toujours votre logement. Cette étape peut aussi être confiée à un commissaire de justice (ex-huissier de justice).
Documentez méticuleusement chaque tentative de contact : conservez les copies des lettres, les accusés de réception, les captures d'écran des échanges de SMS s’il y en a, les e-mails, etc. Toutes ces preuves seront précieuses pour la suite de la procédure.
Mandatez un commissaire de justice pour établir un premier constat. Son expertise permettra d'évaluer objectivement la situation et de préparer les étapes suivantes de la procédure légale. Cette intervention constitue un préalable indispensable à toute action judiciaire.
Vérifiez la transmission du bail aux proches
Avant d'engager une procédure d'abandon, examinez attentivement la situation des personnes résidant dans le logement. La loi prévoit une transmission automatique du bail au conjoint, au partenaire pacsé ou au concubin notoire présent dans les lieux.
Les descendants ayant vécu dans l'habitation depuis plus d'un an peuvent également prétendre à la reprise du contrat locatif. Cette règle s'applique aussi aux ascendants et aux personnes à charge du locataire disparu.
Un simple courrier adressé au propriétaire suffit pour faire valoir ces droits. Le nouveau titulaire du bail devra fournir des justificatifs prouvant son lien avec l'ancien occupant et sa présence effective dans le logement sur la période requise.
Quelles sont les étapes légales pour constater l'abandon du logement ?
La procédure débute par une mise en demeure officielle adressée au locataire via un commissaire de justice. Ce document exige la justification de l'occupation du logement dans un délai d'un mois.
Sans réponse du locataire après ce délai réglementaire, le commissaire de justice peut pénétrer dans l'habitation, accompagné de deux témoins majeurs sans lien avec le propriétaire. L'objectif est ici de dresser un procès-verbal détaillé de la situation.
Le document établi recense minutieusement les biens présents et évalue leur valeur marchande. Cette étape constitue un préalable indispensable à la saisine du juge des contentieux de la protection, qui pourra prononcer la résiliation du bail et autoriser la reprise du logement.
« Le bailleur doit tout d’abord notifier par commissaire de justice une mise en demeure enjoignant son locataire de confirmer qu’il occupe toujours le logement. Si cette mise en demeure reste sans réponse pendant un délai d’un mois à compter de la signification, le commissaire de justice constate l’état d’abandon du logement. Il appartient ensuite au bailleur de saisir le juge des contentieux de la protection par voie de requête, afin qu’il constate la résiliation judiciaire du contrat de bail du fait de l’abandon du logement. L’ordonnance judiciaire ainsi rendue doit impérativement être signifiée au locataire par commissaire de justice dans les deux mois. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.
Le rôle du commissaire de justice
Le commissaire de justice représente un acteur central dans la procédure d'abandon. Son expertise permet d'authentifier la situation et de sécuriser la démarche du propriétaire. Au-delà du constat, ce professionnel assure la protection des droits du locataire en vérifiant l'absence réelle d'occupation.
La loi lui confère des prérogatives précises comme :
• le recensement des biens,
• l’estimation de leur valeur marchande,
• la vérification des compteurs d'énergie.
Son intervention garantit aussi la légalité de la procédure face à une éventuelle contestation judiciaire.
Le commissaire de justice établit une documentation exhaustive qui servira de base au juge pour statuer sur la résiliation du bail. Sa présence lors de la reprise du logement prévient tout risque de violation de domicile et assure une transition légale vers la récupération du bien.
La mise en demeure : procédure et délais
La mise en demeure formelle doit mentionner explicitement l'obligation pour le locataire de prouver son occupation du logement. Un délai strict d'un mois, calculé à partir de la date de réception du document, lui est accordé pour répondre.
Le document précise les modalités de réponse acceptées : quittances d'électricité récentes, factures de téléphone ou attestation de présence. La réception d'un seul de ces justificatifs suffit à interrompre la procédure.
Dans le cas des loyers impayés, la mise en demeure peut inclure un commandement de payer. Le propriétaire-bailleur a la possibilité de regrouper ces deux actions dans un même acte, réduisant les frais de procédure.
La mise en demeure reste valable pendant six mois. Au-delà, une nouvelle notification devient nécessaire pour poursuivre la démarche de reprise du logement.
Que faire quand le locataire est parti avec les clés ?
Votre locataire a quitté son logement sans vous laisser les clés ? Un changement des serrures ne peut s'effectuer qu'après validation par le juge des contentieux de la protection. Cette autorisation garantit la légalité de votre démarche.
Une fois l'autorisation obtenue, mandatez un professionnel pour remplacer les serrures. Cette intervention doit être documentée par un procès-verbal détaillé. Vous pouvez ensuite reprendre possession des lieux et relancer une nouvelle location, sous réserve d'avoir accompli toutes les étapes réglementaires.
La procédure de reprise du logement
Une fois le constat d'abandon établi, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection par une requête détaillée. Cette démarche s'accompagne des pièces justificatives suivantes : procès-verbal d'abandon et mises en demeure restées sans réponse.
Le magistrat examine ensuite votre dossier et rend son ordonnance. Cette décision autorise la reprise des lieux et statue sur les arriérés de loyer.
Le locataire dispose d'un mois après la signification pour former opposition. Passé ce délai, vous pouvez mandater un commissaire de justice pour la reprise effective du bien. Ce professionnel rédige alors un acte officiel de reprise qui signe le terme de la procédure.
« Il existe depuis 2010 une procédure simplifiée de reprise dite « Béteille » dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. La phase précontentieuse est assez rapide. Le commissaire de justice va devoir signifier une sommation au locataire d’avoir à justifier de son occupation du logement. Celui-ci dispose alors d’un mois pour y répondre. À défaut, l’huissier sera autorisé à entrer dans les lieux pour constater (ou non) l’abandon effectif des lieux. Ensuite doit tout de même être enclenchée une phase judiciaire afin d‘obtenir une ordonnance du juge permettant la reprise des lieux, dont les délais dépendent cette fois de l’encombrement de la juridiction saisie. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.
Biens laissés dans le logement : que faut-il en faire ?
Votre locataire est parti sans ses affaires ? Si vous découvrez des objets personnels dans votre logement déserté, vous devez faire dresser un inventaire détaillé, distinguant les biens ayant une valeur marchande de ceux sans valeur.
Pour les objets de valeur, la vente aux enchères publiques constitue la solution privilégiée après la validation du magistrat. Les sommes récoltées peuvent compenser partiellement les loyers impayés.
Les effets personnels sans valeur commerciale seront déclarés abandonnés après un délai d'un mois accordé au locataire pour les récupérer. Vous pourrez alors les donner à des associations caritatives ou organiser leur évacuation vers une déchetterie.
Un document photographique précis des biens avant leur cession vous protège contre d'éventuelles contestations ultérieures.
Abandon du logement par le locataire : comment se protéger ?
L’abandon du logement par le locataire rime souvent avec impayés de loyer et la mise en place d’une autre procédure longue et coûteuse, en plus de celle pour récupérer votre bien.
Une solution existe pourtant pour vous protéger : l’assurance des loyers impayés ou Garantie des Loyers Impayés (GLI). En outre, tant que le départ du locataire n’est pas constaté et que des impayés de loyer ont lieu, alors le propriétaire-bailleur est bien couvert par sa GLI.
Ce contrat vous permet d’être protégé contre : les impayés de loyer, les dégradations immobilières, les litiges ou encore le squat.
Certains assureurs vont même plus loin et couvrent la vacance locative, c’est-à-dire la période entre le départ de votre ancien locataire et l’arrivée du nouveau, comme chez GALIAN-SMABTP.
GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier et de leurs clients, couvre aussi le départ prématuré du locataire, et plus précisément, la part du préavis légal non effectué et non réglé par ce dernier.
Vous êtes intéressé par la Garantie des Loyers Impayés (GLI) en tant que bailleur particulier ? Contactez votre agence immobilière pour réaliser la souscription directement auprès de votre administrateur de biens (ADB) et ainsi sécuriser vos revenus locatifs.
En résumé
Comment constater et gérer un abandon de logement par le locataire ?
Vous devez faire intervenir un commissaire de justice pour notifier, par une mise en demeure, votre locataire de confirmer qu’il occupe toujours le logement. Sans réponse, le commissaire de justice constate l’état d’abandon du logement. Le bailleur peut ensuite saisir le juge des contentieux pour lancer la procédure de résiliation judiciaire du contrat de bail.
Est-il possible de quitter son logement sans prévenir le propriétaire ?
Non, si vous souhaitez quitter votre logement, vous devez donner congé à votre propriétaire et respecter un délai de préavis. Il n’est possible de quitter un logement sans préavis que lorsque celui-ci est en situation de péril ou insalubre. Vous devez toutefois au préalable alerter votre bailleur quant aux différents désordres constatés. Vous devez également avoir bien effectué toutes les démarches nécessaires pour qu’il réalise les travaux.
Que faire si mon locataire ne donne plus signe de vie ?
Si vos appels, visites ou e-mails restent sans réponse auprès de votre locataire, vous devez faire appel à un commissaire de justice pour une mise en demeure avant le constat de l’abandon du logement et le lancement d’une procédure judiciaire.
Comment retrouver un locataire parti sans laisser d’adresse ?
Si votre locataire est parti sans laisser d’adresse, vous pouvez contacter la police nationale pour signaler sa disparition. Vous pouvez également faire appel à un commissaire de justice.
Qu’est-ce que l’abandon du logement par le locataire ?
L’abandon du logement par un locataire est aussi appelé le « départ à la cloche de bois ». Il s’agit du départ d’un locataire sans avertir le propriétaire-bailleur ou l’agence immobilière, sans avoir respecté de préavis ou encore sans avoir rendu les clés du bien immobilier.
