Ce que les propriétaires-bailleurs regrettent le plus… et comment l’éviter

Mauvaise sélection du locataire, absence de protection adaptée, réaction tardive face aux incidents ou encore sous-estimation des obligations réglementaires, les propriétaires-bailleurs commettent parfois des erreurs qui peuvent coûter cher. Découvrez 5 erreurs de gestion locative courantes.

Erreur N°1 : une mauvaise sélection du locataire

Un ami d’ami vous a recommandé un locataire ? Sachez qu’une mauvaise sélection du locataire peut entraîner des conséquences dramatiques : loyers impayés, dégradations du logement, frais supplémentaires (d’avocat, de commissaire de justice, de réparation, etc.), de conflits de voisinage ou encore de perte de valeur du bien.

GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier et de leurs clients, a mené récemment une étude avec l’institut de sondages Viavoice sur « La gestion des biens locatifs, regards croisés entre administrateurs de biens et propriétaires-bailleurs » (*).

Cette enquête a révélé que 55 % des propriétaires-bailleurs éprouvent des difficultés pour trouver des locataires fiables.

Ainsi, pour limiter les risques, vous devez :
1. Contrôler rigoureusement l’authenticité des documents fournis dans le dossier locataire, ainsi que la solvabilité du candidat à la location.
2. Vérifier que le taux d’effort est compatible avec le paiement du loyer.
3. Respecter les critères de sélection autorisés par la loi, et ce, afin d’éviter toute discrimination.

(*menée du 1^er au 23 avril 2026 auprès de 102 administrateurs de biens professionnels indépendants de plus de 50 lots et du 2 au 23 avril 2026 auprès de 606 propriétaires-bailleurs extraits d’un échantillon représentatif de la population propriétaires âgés de 18 ans et plus).

Erreur N°2 : l’absence de protection adaptée

Certains propriétaires-bailleurs considèrent qu’une caution est suffisante en cas d’impayés de loyer. C’est une idée reçue fréquente ! Pourtant, une caution peut, au fil du temps, devenir insolvable, à la suite d’un licenciement, d’une maladie ou encore d’un divorce. La personne se retrouve alors dans l’incapacité d’honorer ses engagements envers le locataire.

Comment éviter cette situation ? En souscrivant un contrat d’assurance des loyers impayés chez un assureur spécialisé comme GALIAN-SMABTP. Ce contrat vous protège contre les impayés de loyer, les détériorations immobilières, les litiges et le squat !

L’étude GALIAN-SMABTP x Viavoice a révélé que 41 % des bailleurs ont déjà subi des impayés de loyer sur leurs biens en location. 33 % d’entre eux privilégient une assurance ou une garantie des loyers impayés pour se protéger.

Erreur N°3 : une réaction tardive face aux incidents

Selon les résultats de l’enquête, 42 % des propriétaires-bailleurs pensent qu’une gestion directe leur permet d’être plus réactifs et rapides en cas de problème. Pourtant, ils sont aussi 41 % à ne pas savoir comment réagir en cas de contrôle pour non-conformité liée à la réglementation. Un paradoxe !

Ce manque de connaissance et de réactivité peut être problématique en cas d’incidents comme des loyers impayés. En effet, il existe une procédure précise à respecter en cas d’impayés de loyer, avec des délais précis. En cas de non-respect, cela peut se révéler catastrophique pour le propriétaire :
• aggravation de la dette locative,
• délais de recouvrement plus longs,
• risque de dégradation du logement, etc.

Erreur N°4 : la sous-estimation des obligations réglementaires

68 % des bailleurs ayant participé à l’étude souhaitent conserver la maîtrise de la gestion de leur(s) bien(s). Pourtant, confier la gestion locative à un professionnel de l’immobilier est loin d’être une mauvaise idée ! Pourquoi ? Parce que le mandataire de gestion locative connaît parfaitement son métier, des différentes lois en vigueur aux obligations réglementaires.

Les bailleurs qui ont choisi la gestion locative autonome se tiennent informés de l’évolution des réglementations de diverses façons :
• 40 % via des sites Internet spécialisés ou des ressources en ligne,
• 31 % grâce à une protection juridique incluse dans une assurance,
• 23 % par des associations ou organismes d’information pour les propriétaires,
• 17 % avec l’aide d’un avocat ou d’un conseiller juridique,
• 12 % par un commissaire de justice pour certaines démarches, par exemple l’état des lieux ou les procédures,
• 7 % autres (comptable, presse spécialisée, etc.),
• 17 % avec aucun moyen particulier.

Malheureusement, cela a ses limites. Un administrateur de biens doit suivre une formation continue de 42 heures au cours de trois années consécutives d’exercice de sa profession sur : la déontologie, la lutte contre la discrimination dans l’accès au logement, les domaines techniques (construction, rénovation énergétique, urbanisme, etc.), juridiques, législatifs, économiques, etc.

À l’inverse, même si un bailleur se documente via des sites spécialisés ou des associations, il n’aura pas le même niveau de connaissances qu’un professionnel. En prime, se tenir informé demande du temps, en plus de la gestion locative et administrative du bien ! Le bailleur peut vite se retrouver dépassé.

« En pratique, sur le plan judiciaire, l’écueil le plus souvent relevé réside dans l’imprécision du bail, notamment lorsque que le bailleur a utilisé et complété maladroitement une formule de contrat trouvée sur Internet. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.

Erreur N°5 : choisir une gestion locative autonome

Certains propriétaires-bailleurs font le choix d’une gestion locative autonome, c’est-à-dire sans l’aide d’un professionnel de l’immobilier. Ce choix n’est pas sans risque car le bailleur peut :
• choisir un locataire insuffisamment solvable,
• commettre des erreurs juridiques,
• consacrer beaucoup de temps à la gestion du bien,
• faire face seul aux contentieux locatifs, etc.

Pourtant, le recours à un gestionnaire de biens revêt bien des avantages selon les bailleurs interrogés :
1. Simplification de la gestion au quotidien et gain de temps (72 %).
2. Meilleure protection en cas de loyers impayés (57 %).
3. Accompagnement face aux règles et obligations qui évoluent (52 %).
4. Garantie d’être en règle et limitation des risques juridiques (50 %).
5. Limitation d’une relation directe avec les locataires (48 %).
6. Conseils sur la fiscalité ou la gestion du patrimoine (39 %).

N’hésitez plus et faites appel à un professionnel de l’immobilier partenaire de GALIAN-SMABTP pour éviter les pertes financières et protéger votre investissement immobilier locatif !