Diagnostics obligatoires pour une location : tout ce qu’il faut savoir

Vous êtes propriétaire-bailleur et souhaitez mettre votre bien immobilier en location ? Avez-vous bien fait réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires ? DPE, amiante ou encore plomb sont autant d’éléments à prendre en compte avant de louer. Explications.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour une mise en location ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous devez faire réaliser un certain nombre de diagnostics avant de mettre votre logement en location.

Ces diagnostics immobiliers sont obligatoires :
1. Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique : il doit être valide pour louer le bien immobilier. En effet, depuis le 1^er janvier 2025, les logements avec une étiquette G ne peuvent plus être loués. À partir de 2028, les logements classés F seront aussi concernés, ainsi que ceux classés F à partir de 2034.
2. Le diagnostic bruit (ou état des nuisances sonores aériennes) : si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports ou des aérodromes. Pour connaître ces zones, il suffit de consulter le plan d’exposition au bruit ou PEB (article L112-6 du Code de l’urbanisme), directement en ligne.
3. Le constat de risque d’exposition au plomb ou Crep : en cas de vente ou de location d’un appartement (ou d’une maison individuelle) construit avant le 1^er janvier 1949, le propriétaire doit réaliser un Crep.
4. L’état des risques et pollutions (ERP) : logement situé dans une zone exposée aux risques naturels, technologiques, sismiques, miniers, à potentiel radon (gaz radioactif), au recul du trait de côte, aux obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé, etc., si le bien se situe dans une zone concernée par ces risques.
5. L’état de l’installation intérieure de l’électricité et/ou de gaz : cette vérification doit être effectuée pour les installations de plus de 15 ans dans les appartements, maisons individuelles et dépendances de maisons individuelles, en cas de vente comme de location.
6. L’état d’amiante (ou « diagnostic amiante ») : ce diagnostic concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. En location, le bailleur n’est pas tenu de l’annexer au bail, mais doit le tenir à la disposition du locataire, sur simple demande.

Bon à savoir : le Dossier Diagnostic Technique (DDT)

Vous êtes bailleur ? Alors, vous devez savoir que les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être regroupés au sein du DDT ou Dossier Diagnostic Technique.

Ce dossier doit être annexé au bail de location :
• au moment de la signature,
• au moment du renouvellement du bail.

Le DDT peut être fourni soit sous format papier et annexé au bail, soit par voie dématérialisée, en pièce jointe d’un e-mail (loi Élan du 23 novembre 2018).

Location meublée, vide, saisonnière : quels logements sont concernés ?

Les logements loués vides ou meublés concernés par ces diagnostics sont :
• les locations à usage d’habitation principale ou mixte,
•les locations avec un bail mobilité,
• les locations saisonnières,
• les logements de fonction.

Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires ?

Crep, DPE ou état des risques… tous les diagnostics immobiliers obligatoires pour une location n’ont pas la même durée de validité :

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Diagnostics immobiliers obligatoires : quel est leur prix ?

Les prix des diagnostics immobiliers obligatoires ne sont pas réglementés : cela signifie que les professionnels fixent librement leurs tarifs.

Leur coût dépend notamment de la surface du logement, et donc du temps passé pour réaliser le diagnostic, ainsi que de sa date de construction.

Les tarifs sont aussi différents en fonction de la zone géographique du bien : dans une grande ville (forte demande, délais plus longs, etc.) ou à la campagne.

Il est recommandé de demander des devis chez plusieurs diagnostiqueurs, afin de comparer les prix avant de faire votre choix. Attention toutefois aux offres trop alléchantes : un petit prix peut être synonyme d’arnaque !

Par ailleurs, le coût des diagnostics immobiliers est entièrement à la charge du bailleur et ne peut en aucun cas être imputable au locataire.

Qui peut réaliser un diagnostic immobilier en cas de mise en location ?

Vous souhaitez mettre votre bien en location dans les prochains mois ? Alors, vous devez faire réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires avant la publication de votre annonce de location.

Vous avez l’obligation de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié, excepté pour les diagnostics bruit et état des risques, et assuré.

Cela signifie que vous devez vérifier que le diagnostiqueur auquel vous faites appel dispose bien d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) en cas de défaillance ou d’erreur de sa part.

Vous trouverez en ligne un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés, répertoriés par commune, par département, par région ou par type de diagnostic (amiante, plomb, performance énergétique, etc.).

Vous pouvez également vérifier sur ce site, la validité du ou des certificats établis par le diagnostiqueur immobilier auquel vous avez fait appel.

« Les locataires assignent les bailleurs dont les biens ne répondent pas aux normes énergétiques de A à F. Il s’agit de demandes de condamnations sous astreinte à procéder aux travaux d’isolation et d’indemnisations du préjudice matérialisé par une augmentation des dépenses de chauffage. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.

Location : quelles sont les sanctions en cas d’absence de diagnostic ou de diagnostic erroné ?

En cas de diagnostic erroné, le diagnostiqueur immobilier encourt des poursuites judiciaires, ainsi que des pénalités financières et la mise en cause de sa responsabilité civile professionnelle (RCP).

Le propriétaire-bailleur peut lui aussi voir sa responsabilité engagée :
1. S’il mentionne de fausses informations dans l’annonce de location pouvant induire le locataire en erreur.
2. S’il ne fournit pas volontairement les diagnostics immobiliers obligatoires au locataire.

En fonction du type de diagnostic immobilier erroné, le locataire peur faire un recours auprès du tribunal, mais aussi demander l’annulation de son bail de location ou une réduction du prix du loyer.

Enfin, si le bailleur fait appel à un diagnostiqueur immobilier non certifié, il encourt alors une amende de 1 500 euros (portée à 3 000 euros en cas de récidive). De même, s’il exerce sans certification, le diagnostiqueur peut se voir infliger les mêmes montants d’amendes que le bailleur.

« Jusqu’à récemment en matière locative, l’attestation de surface habitable représentait une part importante des difficultés. Depuis que le contenu du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu opposable et permet au locataire d’invoquer la non-décence de son logement, le contentieux se développe majoritairement sur ce diagnostic, notamment sur la remise en cause des résultats obtenus. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.

Bailleur : quelle assurance souscrire pour louer votre logement ?

Tous vos diagnostics immobiliers ont été réalisés ? Il ne vous reste plus qu’à protéger votre logement en souscrivant une assurance contre les loyers impayés.

Également nommée Garantie des Loyers Impayés ou GLI, cette assurance :
1. Protège votre logement contre : les impayés de loyer, les dégradations immobilières, les litiges et le squat.
2. Sécurise vos revenus locatifs : vous êtes assuré d’être indemnisé en cas de loyers impayés.

Vous pouvez aussi déduire vos primes d’assurance à 100 % de vos revenus fonciers !

Enfin, l’assurance des loyers impayés vous apporte une sérénité : vous êtes plus détendu, car couvert en cas de risques locatifs.

Vous souhaitez souscrire cette assurance ? Faites appel à un professionnel de l’immobilier partenaire de GALIAN-SMABTP.

En résumé

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une location sont : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic bruit ou état des nuisances sonores aériennes, le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), l’état des risques et pollutions (ERP), l’état de l’installation intérieure de l’électricité et de gaz, ainsi que l’état d’amiante ou « diagnostic amiante ».

Maison, appartement : le diagnostic énergétique est-il obligatoire pour louer ?

Oui, le diagnostic de performance énergétique ou DPE est obligatoire pour louer un logement, qu’il s’agisse d’une maison individuelle comme d’un appartement.

Quelle est la durée de validité des diagnostics pour la location ?

La durée de validité est de :
• 10 ans pour le DPE,
• non précisée par la loi pour le diagnostic bruit,
• 6 ans pour l’installation intérieure de l’électricité et de gaz,
• moins de 6 mois pour l’état des risques,
• 6 ans en cas de présence de plomb ou illimitée en cas d’absence de plomb,
• illimitée en cas d’absence d’amiante.

Depuis quand le diagnostic amiante est-il obligatoire pour la location ?

Le diagnostic amiante est l’un des diagnostics obligatoires que le bailleur doit annexer au contrat de location (lors de sa signature ou de son renouvellement), au sein du dossier de diagnostic technique (DDT), selon l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Obligation DPE : est-il obligatoire de fournir un DPE pour une location ?

Oui, il est obligatoire de fournir un DPE lors de la signature d’un contrat de location (logement ou bâtiment d’habitation). Le DPE est aussi obligatoire pour tous les bâtiments d’habitation collective, ou encore lors de la vente d’un logement ou d’un bâtiment. Il existe des exceptions listées par l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation.