L’obligation d’information de l’agent immobilier : l’essentiel à connaître

Un agent immobilier a un devoir d’information et de conseil pour exercer sa profession. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ses obligations envers les consommateurs, que ce soit sur l’affichage des honoraires comme les informations présentes dans les annonces de location.
 

Sommaire
1. L’obligation d’information sur la qualité d’agent immobilier
2. L’obligation d’information sur les honoraires
3. L’obligation d’information dans les annonces de location
Défaut d’information et manquement au devoir de conseil : quels risques ?
En résumé

1. L’obligation d’information sur la qualité d’agent immobilier

Un agent immobilier a des obligations concernant l’information des consommateurs, notamment sur sa qualité d’agent immobilier, c’est-à-dire sur sa profession.

C’est l’article 92 du décret du 20 juillet 1972 qui en fixe les règles. Ainsi, les agents immobiliers « doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel :
• le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle,
• le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise ainsi que l’activité exercée,
• le cas échéant, le nom et l’adresse du garant. »

L’article 92 précise également que ces indications « ne doivent être accompagnées d’aucune mention de nature à faire croire, d’une quelconque manière, à une assermentation, à une inscription, à une commission, à un accréditement ou à un agrément. »

L’agent immobilier doit également indiquer toutes ces références dans son agence immobilière, notamment :
• le numéro de sa carte professionnelle,
• l’adresse et le nom du garant,
• le montant de la Garantie Financière (GF),
• les tarifs pratiqués,
• la forme juridique de l’agence immobilière et la ou les activités pratiquées (transaction, gestion, syndic),
• l’assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP).

2. L’obligation d’information sur les honoraires

L’obligation d’information de l’agent immobilier concerne aussi ses honoraires et la façon de les afficher, que ce soit en agence comme sur Internet.

En outre, le professionnel doit afficher les prix des prestations pratiquées toutes taxes comprises, que ce soit pour une location comme pour une vente. L’agent doit aussi préciser qui doit payer chacune des prestations, autrement dit si elles sont à la charge du locataire, du propriétaire, du futur acquéreur ou du vendeur. Enfin, les prix affichés doivent être les prix maximums pratiqués par l’agence.

Le barème des prix doit être affiché de manière lisible et visible au sein de l’agence immobilière, ainsi que sur le site Internet de cette dernière et sur les annonces immobilières publiées en ligne.

3. L’obligation d’information dans les annonces de location

Les agents immobiliers doivent mentionner certaines informations obligatoires dans leurs annonces de location non saisonnière, fixées par l’article 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017 (modifié par l’arrêté du 22 janvier 2022) :
• le loyer mensuel, charges comprises,
• les charges locatives,
• le montant du dépôt de garantie,
• le caractère meublé du bien immobilier loué (si tel est le cas),
• le montant total des honoraires de l’intermédiaire mis à la charge du locataire,
• la part des honoraires qui sont à la charge du locataire au titre de l’état des lieux.

Une autre condition s’ajoute lorsque la location est située dans une commune soumise à l’encadrement du prix des loyers. Dans ce cas précis, les annonces de location doivent aussi indiquer :
• le montant du loyer plafonné, qui correspond au loyer de référence majoré,
• le montant du loyer hors charges,
• le montant du complément de loyer exigé, le cas échéant.

Toutes ces obligations ne concernent que les locations d’une durée supérieure à 90 jours.

Deux autres mentions complètent cette liste (article 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017) :
• la commune dans laquelle est située la location,
• la surface habitable louée.

Définition immobilière : qu’est-ce que le code de déontologie ?

Le code de déontologie ou décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 s’applique aux personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce :
• les agents immobiliers,
• les administrateurs de biens (ADB),
• les syndics de copropriétés.

Il concerne aussi les collaborateurs salariés ou non-salariés des agences immobilières : agents commerciaux indépendants, assistants commerciaux et négociateurs salariés.

Les professionnels de l’immobilier sont aussi encadrés par la loi Hoguet qui fixe les conditions d’exercice de leurs activités (transaction immobilière, gestion immobilière et syndic de copropriété).

Défaut d’information et manquement au devoir de conseil : quels risques ?

En cas de défaut d’information ou de manquement au devoir de conseil, un professionnel de l’immobilier, qu’il soit agent immobilier, administrateur de biens ou syndic de copropriété, peut être poursuivi pour faute professionnelle.

« Dans le cas d'une vente immobilière d'un terrain sur lequel une maison est bâtie, le vendeur peut, après la vente, engager la responsabilité civile immobilière de l'agent immobilier en arguant de l'ignorance de la possibilité de vendre séparément le terrain de la maison. Il convient donc à l'agent immobilier de se ménager la preuve écrite de l'exécution de son devoir de conseil. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialiste en droit immobilier.

Quel recours contre un agent immobilier en cas de faute professionnelle ?

Un consommateur peut ainsi demander réparation et obtenir des dommages et intérêts si le professionnel n’a pas respecté ses obligations ou des formalités obligatoires, mais aussi en cas d'escroquerie ou de faute intentionnelle. Une action en justice peut ainsi être engagée.

Il s’agit d’une mise en cause de la RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) de l’agent immobilier.

« Le défaut d’information et de conseil de l’agent immobilier à l’égard de l’acheteur (par exemple sur la situation juridique du bien vendu), mais également du vendeur (par exemple sur son régime fiscal), peut conduire à engager sa responsabilité civile professionnelle et aboutir à des condamnations pécuniaires. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.

En résumé

Quelles sont les obligations d’un agent immobilier envers les acquéreurs et vendeurs ?

Un agent immobilier doit respecter trois obligations principales : l’obligation de vigilance, l’obligation d’information et l’obligation de conseil. Ces obligations de l’agent immobilier s’appliquent aussi bien aux acquéreurs qu’aux vendeurs, aux clients qu’aux prospects, ainsi qu’aux locataires. En cas de non-respect de ces obligations et des intérêts des clients, l'agent immobilier peut être sanctionné.

Est-ce qu’un agent ou professionnel de l’immobilier peut refuser de transmettre une offre ?

Selon l’article 8 du Code de déontologie portant sur la défense des intérêts en présence, les agents immobiliers s’engagent « à transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié. » Si la proposition n'est pas transmise, la responsabilité de l'agent immobilier peut être engagée.

Quelles sont les responsabilités et le rôle de l’agent ou professionnel de l’immobilier ?

La responsabilité de l’agent immobilier est tout d’abord de respecter le mandat qui lui a été confié. Il a aussi une obligation d’information et de conseil envers les consommateurs et ses clients (propriétaires, locataires ou mandataires).

Quels sont les affichages obligatoires dans une agence immobilière en France ?

Un agent immobilier doit obligatoirement afficher dans son agence : le numéro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie financière, le nom et l’adresse de son garant, la forme juridique de son entreprise, les activités pratiquées, son assurance RCP ou encore le montant de ses honoraires. Des mentions légales doivent aussi être affichées sur le site Internet de l’agence afin de respecter le RGPD (Règlement général de protection des données), avec un formulaire de contact dédié.

Loi Hoguet : qu’est-ce qu’un agent immobilier ne peut pas faire ?

Selon la loi Hoguet, un agent immobilier ne peut pas par exemple :
• exercer sans carte professionnelle immobilière et sans assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle),
• détenir ou manier des fonds pour le compte de ses clients sans garantie financière,
• dissimuler des informations essentielles (sur les caractéristiques du bien, la surface habitable, l’existence de servitude, etc.),
• faire de la publicité mensongère,
• appliquer des pratiques discriminatoires,
• percevoir une rémunération sans mandat écrit et signé par le client, etc.