Catastrophes naturelles : quels impacts sur les assurances de l’immobilier ?

Inondations, épisodes de sécheresse, mouvements de terrain, incendies : les risques naturels s’intensifient et bouleversent l’immobilier. Au-delà de l’habitation individuelle, ils impactent aussi les copropriétés et les propriétaires-bailleurs. Explications.

Risques naturels : un changement d’échelle et de fréquence

Incendies, épisodes de sécheresse, inondations, tremblements de terre, submersions marines ne sont plus des événements exceptionnels. Leur fréquence, leur intensité et leur impact s’accroissent, exposant durablement le parc immobilier, tant en France qu’à l’international.

La France est d’ailleurs le pays européen le plus touché par ces intempéries, avec 188 catastrophes naturelles, ce qui équivaut à 14 % des événements climatiques très graves recensés en Europe depuis 1900 (selon les données 2023 fournies par l’EM-DAT).

Ces différents phénomènes fragilisent durablement les bâtiments, accélèrent leur vieillissement et génèrent des sinistres de plus en plus complexes à gérer. Pour les assureurs comme pour les professionnels de l’immobilier, celle nouvelle donne impose une approche globale du risque, intégrant la prévention, l’anticipation et l’adaptation des couvertures, et ce, notamment, afin de mieux accompagner les propriétaires-bailleurs, les copropriétaires et les locataires.

Des répercussions directes sur l’assurance habitation individuelle

L’intensification des risques naturels entraîne une mobilisation accrue de certaines garanties de l’assurance multirisque habitation, que ce soit pour les maisons individuelles, les appartements et les biens situés en copropriété.

Des garanties de plus en plus sollicitées

Les incendies se multiplient, favorisés par les épisodes de canicule et de sécheresse, occasionnant des dommages majeurs. Les mouvements de terrain (retrait-gonflement des argiles), souvent progressifs, provoquent fissures et désordres structurels, avec des conséquences lourdes sur les bâtiments. Les tornades et les inondations à répétition dans certaines zones géographiques engendrent des dégâts dont les coûts sont considérables.

La reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle (Cat-Nat) permet l’indemnisation des dommages causés par ces événements climatiques. Toutefois, le cadre est strictement réglementé et la procédure longue avant d’être indemnisé.

Les propriétaires-bailleurs, les copropriétaires et les locataires peuvent vite se retrouver démunis sans une bonne couverture assurantielle face aux effets et dégâts des catastrophes naturelles.

Assurance multirisque habitation locataire : la première ligne de protection

Face aux dégâts causés par les sinistres naturels, l’assurance multirisque habitation ou MRH constitue la première ligne de protection du locataire et du logement. En effet, elle couvre les dommages subis par le logement et les biens assurés, ainsi que la responsabilité du locataire.

Ainsi, une absence ou une insuffisance de couverture peut entraîner des conséquences financières lourdes, tant pour le locataire que pour son propriétaire.

Pour bénéficier d’une couverture optimale, GALIAN-SMABTP propose un contrat d’assurance Multirisque Habitation à destination des locataires. Grâce à ce dernier, la responsabilité civile du locataire est assurée, le logement et ses effets personnels protégés. Il profite aussi d’une assistance en cas de sinistre.

Copropriétés : une exposition accrue face aux risques naturels

Les copropriétés sont particulièrement exposées aux risques naturels. Le vieillissement du bâti, conjugué à des événements climatiques de plus en plus violents, fragilise une fois encore, les structures, mais aussi les équipements collectifs.

En effet, les sinistres affectant les parties communes et l’immeuble, de la toiture à la façade, des réseaux jusqu’aux parkings ou aux espaces verts, se multiplient. Ces dommages entraînent des répercussions à la fois sur la valeur du patrimoine immobilier, mais aussi sur l’ensemble des copropriétaires et sur le syndic, qui joue un rôle central face aux risques naturels.

Avec ces épisodes climatiques de plus en plus fréquents, les responsabilités du syndic de copropriété, qu’il soit professionnel, bénévole ou coopératif, s’intensifient et portent tant sur la prise de mesures d’urgence pour sécuriser l’immeuble que sur la coordination des différents intervenants (experts, artisans, assureurs, etc.).

Le syndic de copropriété se doit aussi d’informer et d’accompagner les copropriétaires tout au long de la gestion du sinistre.

Cette gestion exige rigueur, réactivité et une parfaite connaissance des garanties mobilisables.

Assurances Multirisque Immeuble et Dommages-Ouvrage : les indispensables

Face à ces bouleversements climatiques, le syndic se doit de souscrire les bonnes assurances pour les immeubles qu’il doit administrer. Deux assurances se révèlent indispensables et obligatoires :
1. L’assurance Multirisque Immeuble : pour couvrir les dommages affectant les parties communes.
2. L’assurance Dommages-Ouvrage (DO) : pour sécuriser la réalisation de travaux au sein de la copropriété.

Anticiper les risques pour sécuriser le patrimoine des bailleurs

Administrateur de bien (ADB), agent immobilier, syndic de copropriété : vous occupez une position stratégique pour accompagner les propriétaires, les copropriétaires et les locataires face à l’évolution des risques naturels et à ces imprévus qui peuvent coûter cher.

Votre devoir est de les conseiller sur les garanties et de veiller à la cohérence de leurs couvertures, en leur proposant des contrats adaptés. Pour cela, vous devez avoir une vision globale des assurances, dans une logique de prévention et de sécurisation de leur patrimoine et de leurs biens.

Focus sur l’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO)

Un logement loué ou vacant reste exposé aux risques naturels. En tant que professionnel de l’immobilier, vous devez expliquer à vos clients l’importance de la souscription d’une assurance PNO.

En copropriété, elle est obligatoire depuis l’adoption de la loi Alur. Pour les maisons individuelles, elle est facultative, mais fortement recommandée.

En effet, en l’absence d’occupant, certains sinistres peuvent être détectés tardivement, aggravant les dommages. La responsabilité du propriétaire-bailleur peut alors être engagée, notamment si le sinistre cause à un préjudice à des tiers ou à l’immeuble.

L’assurance Multirisque PNO va protéger le propriétaire non-occupant en cas de sinistre liée à un risque naturel, lorsque le logement est vacant, insuffisamment couvert par l’assurance habitation du locataire ou occupé à titre gratuit.

Ce contrat vient en complément de la MRH ou Multirisque Habitation du locataire et de l’assurance immeuble de la copropriété.

Elle constitue un pilier essentiel de la protection du patrimoine immobilier face à l’intensification des risques naturels.

En résumé

Inondation, sécheresse, grêle : qui paie en cas de catastrophes naturelles ?

La garantie catastrophes naturelles est obligatoirement comprise dans les contrats d’assurance multirisque (assurance habitation, assurance auto). Ainsi, si vous êtes victime d’un événement climatique, vous devez effectuer une déclaration de sinistre auprès de votre assureur pour qu’il vous indemnise. Vous devez également solliciter votre mairie, afin d’obtenir un classement en zone de catastrophe naturelle auprès du préfet de votre département. Une fois l’arrêté de catastrophe naturelle paru au Journal Officiel, vous avez au plus tard 30 jours pour effectuer votre déclaration, afin d’être indemnisé.

Tempête : quel est l’avantage d’être reconnu en état de catastrophe naturelle ?

En cas de tempête, la reconnaissance de catastrophe naturelle permet de déclencher l’indemnisation par l’assurance. En effet, sans arrêté officiel, l’assuré ne peut pas bénéficier de cette garantie spécifique.

Quelle indemnisation prévoit l’assurance habitation en cas de catastrophe naturelle ?

L’assurance habitation indemnise les dommages matériels directs causés au logement et aux biens personnels assurés, dans le cadre de la garantie Cat-Nat, et les dommages indirects dans le cadre des frais complémentaires garantis à la suite d'un sinistre. Le montant d’indemnisation dépend des garanties souscrites, des plafonds du contrat et de l’évaluation de l’expert.

Qui paie la franchise en cas d’arrêté de catastrophe naturelle (Cat-Nat) ?

La franchise reste à la charge de l’assuré, même en cas de catastrophe naturelle, pour activer les garanties Cat-Nat. Le montant est fixé par la loi et peut être majoré pour certaines communes en cas de sinistres répétés. Le montant est de :
• 380 euros pour les habitations ou tout autre bien à usage non professionnel,
• 1 520 euros quand le dommage est lié à un mouvement de terrain à la suite d’une sécheresse ou d’une réhydratation du sol.

Comment fonctionne l’assurance habitation en cas de catastrophes naturelles ?

Après la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle au Journal Officiel, l’assuré dispose de 30 jours pour déclarer le sinistre à son assureur. Une expertise est ensuite réalisée. L’indemnisation intervient selon les garanties prévues au contrat, déduction faite de la franchise légale.