Zoom sur les dégâts des eaux en copropriété
Saviez-vous que le dégât des eaux représente le sinistre le plus fréquent en copropriété ? Pour gérer efficacement ce type d’incident, vous devez être réactif, que vous soyez propriétaire ou locataire. Types de fuite, responsabilité, assurances pour vous couvrir… Tout ce qu’il faut savoir.
Sommaire
Quels sont les différents types de fuites en copropriété ?
Que faire en cas de dégât des eaux dans votre appartement ?
Copropriété : qui doit effectuer la recherche de fuite ?
Dégâts des eaux copropriété : le rôle central des conventions
Dégât des eaux en copropriété : qui doit déclarer le sinistre ?
Prévention des risques : quels gestes adopter en copropriété ?
Quelles assurances souscrire contre les dégâts des eaux ?
En résumé
Quels sont les différents types de fuites en copropriété ?
Il existe différents types de fuites en copropriété comme :
1. Les fuites dans les canalisations d'alimentation : elles représentent une cause majeure de dégâts des eaux, à hauteur de 15 %*. Ces incidents surviennent sur les tuyaux amenant l'eau potable aux appartements, notamment au niveau des raccords et des joints vieillissants.
2. Les infiltrations par les toitures-terrasses : elles constituent un autre type courant de sinistre, soit 19 % des dégâts des eaux*. L'eau s'infiltre à travers les défauts d'étanchéité, créant des dommages progressifs dans les appartements des étages supérieurs.
3. Les fuites liées aux équipements sanitaires : robinetterie défectueuse, siphons endommagés ou débordements d'appareils électroménagers mal entretenus. Ces incidents, souvent localisés dans les parties privatives, peuvent rapidement affecter les logements voisins. Elles représentent 14 % des dégâts des eaux*.
4. Les fuites sur les colonnes d'évacuation des eaux usées : méritent une attention particulière. Situées dans les gaines techniques, elles peuvent causer des dégâts considérables avant même d'être détectées. Ces fuites représentent 9 % des dégâts des eaux*.
(*Source : étude sur 500 000 sinistres expertisés par Saretec en France métropolitaine entre 2020 et 2023).
Parties communes vs parties privatives
La distinction entre parties communes et parties privatives détermine les responsabilités en cas de dégât des eaux.
Le règlement de copropriété établit précisément cette répartition : les murs porteurs, la toiture, les gaines techniques appartiennent à la copropriété tandis que les installations intérieures relèvent du lot privatif.
Cette délimitation revêt une importance capitale pour la prise en charge des sinistres. Un dommage survenant dans une colonne montante collective engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires. À l'inverse, une fuite provenant d'un robinet ou d'une machine à laver relève de l'occupant du logement.
Les zones mixtes, comme les fenêtres ou les radiateurs, nécessitent une analyse approfondie du règlement de copropriété pour déterminer le régime applicable.
Que faire en cas de dégât des eaux dans votre appartement ?
Vous constatez un dégât des eaux au sein de votre appartement ? Voici quelques réflexes simples à adopter dans les meilleurs délais :
1. Localiser la fuite et fermer la vanne d’arrêt générale de votre appartement : si vous ne pouvez pas y accéder, prévenez immédiatement votre gardien et/ou votre syndic de copropriété pour une intervention sur la colonne montante. Pensez également à couper l’électricité dans les zones touchées par la fuite d’eau pour éviter tout risque d’électrocution ou des courts-circuits.
2. Sécuriser vos biens : si nécessaire, déplacer vos meubles et vos objets de valeur vers des zones sèches. Vous pouvez surélevez vos appareils électriques et/ou recouvrir vos meubles d’une bâche étanche pour minimiser les dégâts, en fonction du type de fuite. Si des gouttes tombent de votre plafond, placez des récipients ou des seaux au sol pour éviter que l’eau n’abîme votre parquet et se répande dans toute la pièce.
3. Prévenir vos voisins : si la fuite d’eau est importante et concerne directement les occupants des appartements situés en dessous du vôtre, pensez à les prévenir dans les meilleurs délais. En cas d’absence, laissez un mot avec vos coordonnées.
4. Documenter les dommages : pensez aussi à prendre des photographies et des vidéos du sinistre. Elles seront utiles à votre assureur ou compagnie d’assurances.
Bon à savoir
La fuite provient de chez vos voisins et ils sont absents ? Appelez le 18 ou le 112 pour demander aux pompiers d’intervenir dans le logement dans les meilleurs délais. Ils sont en effet habilités à pénétrer dans le logement en l’absence de ses occupants si la situation le justifie, afin de maîtriser la fuite d’eau et d’assécher les pièces inondées.
Copropriété : qui doit effectuer la recherche de fuite ?
C’est l’assureur gestionnaire, c’est-à-dire celui de l’occupant, qui gère la recherche de fuite et la prend en charge. Toutefois, si le propriétaire (ou son représentant, l’administrateur de biens) déclenche la recherche de fuite, celle-ci est prise en charge par l’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant).
De même, si le syndic de copropriété lance la recherche de fuite et qu’au final, la fuite se situe dans les parties privatives, c’est l’assureur de la PNO en cause qui prend en charge la recherche de fuite. À l’inverse, si la fuite s’avère être dans les parties communes, c’est alors l’assureur de l’immeuble qui paiera.
Dégâts des eaux copropriété : le rôle central des conventions
Pour définir la responsabilité de chacun, mais aussi accélérer les indemnisations, il existe plusieurs conventions qui jouent un rôle central au sein des copropriétés lors d’un dégât des eaux.
La convention IRSI
Créée le 1er juin 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) remplace la convention CIDRE. Elle définit les règles de prise en charge des dégâts des eaux, ainsi que des incendies, dans les immeubles situés en copropriété, et plus précisément dans les parties privatives. Elle a été créée pour éviter les recours entre les compagnies d’assurances ou assureurs et pour accélérer les indemnisations.
La convention CIDE-COP
Créée en 1970, la convention CIDE-COP (Convention d’Indemnisation des Dégâts des Eaux dans la Copropriété) encadre la prise en charge des dégâts des eaux dans les parties communes de la copropriété. Cette convention veille à la bonne répartition des coûts entre l’ensemble des copropriétaires lors d’un sinistre et facilite l’indemnisation des différents dommages.
La convention 2.1
La convention 2.1 intervient lorsque les conventions IRSI et CIDE-COP ne peuvent pas s’appliquer. Elle concerne les dommages supérieurs à 5 000 euros, dont les dégâts des eaux, avec une origine en dehors de la copropriété concernée.
Dégât des eaux en copropriété : qui doit déclarer le sinistre ?
Si le dégât des eaux touche les parties communes, c’est le syndic de copropriété qui doit déclarer le sinistre dans les plus brefs délais. Il va ensuite demander des devis pour les travaux, les faire valider par le conseil syndical et coordonner les réparations jusqu’à la remise en état complète des lieux.
En cas de dégât des eaux dans les parties privatives, c’est au locataire ou au propriétaire du logement d’effectuer la déclaration de sinistre auprès de son assureur ou de sa compagnie d’assurances. En effet, pour couvrir leur responsabilité civile, ils ont l’obligation de souscrire chacun une assurance multirisque habitation.
« Lorsque, du fait de l’absence de ses occupants ou de leur refus de laisser l’accès, il est impossible de pénétrer dans le local à l’origine du dégât des eaux pour réparer la fuite, le syndicat des copropriétaires et/ou les copropriétaires concernés peuvent solliciter, par une procédure judiciaire d’urgence, leur condamnation sous astreinte à ouvrir leur porte ou, le cas échéant et sous certaines conditions, l’autorisation de pénétrer de force dans le logement. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.
Prévention des risques : comment éviter les dégâts des eaux ?
Pour éviter les dégâts des eaux, il existe un certain nombre de mesures préventives à appliquer au quotidien ou de contrôles à effectuer plusieurs fois par an.
Vous devez aérer quotidiennement chacune des pièces de votre logement pour éviter les effets de condensation et donc les moisissures. Veillez aussi à contrôler régulièrement l’étanchéité de vos joints (dans votre salle d’eau, au niveau de vos fenêtres, portes, terrasses, etc.).
En général, il est recommandé de remplacer un joint dans une pièce d’eau tous les deux ans, que ce soit au niveau de la cabine de douche, du lavabo ou encore de la baignoire.
Vous devez aussi entretenir vos canalisations, de la pièce d’eau à la cuisine, en retirant tous les résidus alimentaires, les cheveux ou le calcaire qui pourraient empêcher l’évacuation des eaux sales. Il existe des produits naturels, ainsi que des produits ménagers pour nettoyer vos canalisations.
Enfin, pensez à contrôler et à nettoyer régulièrement votre VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée), afin que l’air puisse circuler correctement dans les pièces humides de votre habitation.
Quelles assurances souscrire contre les dégâts des eaux ?
Il existe des assurances obligatoires en copropriété, à savoir la responsabilité civile de l’immeuble, de chaque locataire et de chaque copropriétaire.
Ainsi, les locataires et les copropriétaires ont l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation si leur logement est situé dans une copropriété. Celle-ci comprend une garantie contre les dégâts des eaux, en cas d’infiltration, de fuite d’eau ou encore de débordement.
Pour prévenir tous les risques, fréquents comme exceptionnels, GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier depuis près de 60 ans, propose le contrat Multirisque Copropriété. Il couvre notamment les parties communes, leur contenu et annexes contre les dégâts des eaux, les incendies ou encore les catastrophes naturelles pour ne citer que quelques exemples.
C’est au syndic de copropriété de le souscrire au nom du syndicat des copropriétaires.
Vous êtes un particulier, propriétaire-bailleur ou locataire ? Rapprochez-vous de votre syndic de copropriété ou de votre administrateur de biens (ADB) partenaire de GALIAN-SMABPT pour souscrire l’une de ces solutions d’assurance.
En résumé
Immeuble collectif : qui doit faire la recherche de fuite en copropriété ?
Si la fuite d’eau est localisée dans les parties privatives d’une copropriété, alors la recherche de fuite doit être prise en charge par l’assureur de l’occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire. En cas de défaut d’assurance du locataire, c’est l’assurance PNO du Propriétaire Non-Occupant qui intervient.
Assurance parties communes : qui doit payer pour les dégâts des eaux en copropriété ?
Si le dégât des eaux a eu lieu dans les parties privatives de la copropriété, c’est l’assurance du copropriétaire ou du locataire qui doit prendre en charge le sinistre. À l’inverse, si la fuite d’eau concerne les parties communes, c’est l’assurance de la copropriété qui paye les réparations.
Qui est responsable des dégâts des eaux dans une copropriété ?
Si le dégât des eaux a eu lieu dans une partie privative, c’est le copropriétaire ou locataire qui est responsable du sinistre. S’il a eu lieu dans une partie commune, c’est la copropriété.
Fuite sur canalisation : comment distinguer partie commune et partie privative ?
La distinction s’effectue en fonction de l’emplacement de la canalisation au sein de la copropriété. En effet, si elle dessert l’ensemble de l’immeuble ou plusieurs lots, elle correspond aux parties communes. À l’inverse, si la canalisation ne dessert qu’un lot privatif, alors elle fait partie des parties privatives.
Syndic : l’assurance copropriété immeuble est-elle obligatoire ?
Oui, il est obligatoire de souscrire une assurance en responsabilité civile pour la copropriété.
