Gestion locative directe VS intermédiée : que préfèrent les bailleurs en 2026 ?
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Dans sa dernière étude réalisée par Viavoice, GALIAN-SMABTP s’est intéressé aux motivations des propriétaires-bailleurs quant à la gestion locative autonome face à l’intermédiée. Pourquoi décident-ils de gérer leurs biens seuls ? Explications.
Gestion locative autonome : les motivations des bailleurs
Dans son étude « Regards croisés entre administrateurs de biens et propriétaires-bailleurs »*, GALIAN-SMABTP a demandé à l’institut de sondages Viavoice d’interroger des particuliers bailleurs pour comprendre leurs motivations concernant la gestion locative.
Ceux qui ont opté pour la gestion locative autonome, ont donné plusieurs raisons pour lesquelles ils n’avaient pas (ou plus) recours à un administrateur de biens :
• 68 % souhaitent garder la maîtrise de la gestion de leur/leurs bien(s),
• 52 % estiment que les honoraires sont trop élevés par rapport à la prestation,
• 35 % ne perçoivent pas suffisamment la valeur ajoutée de ce service,
• 14 % trouvent que la relation avec le professionnel manque de transparence,
• 8 % ont eu une mauvaise expérience par le passé,
• 5 % ont vendu leur/leurs bien(s) locatif(s) et n’ont donc plus besoin d’un administrateur de biens,
• 5 % évoquent une autre raison.
Les autres raisons évoquées sont souvent liées à la déception des bailleurs quant à la prestation du professionnel de l’immobilier :
• « Lorsqu’il était sollicité par les locataires, il se déchargeait du problème et leur demandait de prendre directement contact avec moi »,
• « Une fois la caution prise, le travail n’était pas fait »,
• « Pas d’intervention du gestionnaire lors de problèmes liés à des travaux à faire. »
(*étude « La gestion des biens locatifs, regards croisés entre administrateurs de biens et propriétaires-bailleurs », menée du 1er au 23 avril 2026, auprès de 102 administrateurs de biens professionnels indépendants de plus de 50 lots et du 2 au 23 avril 2026 auprès de 606 propriétaires-bailleurs extraits d’un échantillon représentatif de la population propriétaires âgés de 18 ans et plus).
Pourquoi les propriétaires-bailleurs sont-ils repassés à une gestion directe ?
Pour les propriétaires-bailleurs qui n’ont plus recours à un administrateur de biens, cette gestion directe revêt de nombreux avantages :
1. Une réduction des coûts (économies sur les honoraires de gestion) pour 62 % des sondés.
2. Une meilleure rentabilité de leur/leurs bien(s) pour 50 %.
3. Une relation plus directe et plus simple avec le(s) locataire(s) pour 48 %.
4. Une plus grande maîtrise des décisions pour 47 %.
5. Une gestion plus réactive et plus rapide pour 42 %.
6. Une meilleure connaissance du bien et de sa situation pour 28 %.
7. Aucun bénéfice particulier pour 7 %.
« Beaucoup de propriétaires pensent économiser en gérant eux-mêmes leur bien. C’est effectivement une grossière erreur. D’une part, parce que ces honoraires de gestion sont le plus souvent déductibles des revenus fonciers. D’autre part, une gestion aiguisée, notamment sur la régularisation et l’actualisation des charges ou l’indexation du loyer est souvent profitable au bailleur qui ne va pas forcément penser de lui-même à faire ces démarches chaque année à la date anniversaire du bail. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.
Mise en conformité des biens en cas de gestion autonome : des bailleurs confiants
Les propriétaires-bailleurs interrogés sont globalement confiants sur leur conformité dans le cadre d’une gestion autonome. Ils pensent être en conformité avec la réglementation à propos :
• des règles concernant le montant et la restitution du dépôt de garantie (77 %),
• des déclarations fiscales liées aux revenus locatifs (76 %),
• de la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie (74 %),
• du respect des règles concernant la sélection des locataires et l’absence de discrimination (73 %),
• des obligations liées à l’entretien et aux réparations du logement (70 %),
• de la réalisation et la mise à disposition du diagnostic de performance énergétique ou DPE (68 %).
Néanmoins, les nouveaux propriétaires-bailleurs (depuis moins de 3 ans) sont généralement moins certains d’être en conformité que les propriétaires-bailleurs plus anciens (depuis plus de 10 ans).
Respecter la réglementation : comment les bailleurs se renseignent-ils ?
Pour respecter les réglementations en vigueur, les propriétaires-bailleurs sans contrat de gestion locative se renseignent d’abord sur Internet et auprès de leur assureur. Ils privilégient :
1. Des sites Internet spécialisés ou des ressources en ligne (40 %).
2. Une protection juridique incluse dans une assurance (31 %).
3. Des associations ou organismes d’information pour les propriétaires (23 %).
4. Un avocat ou un conseiller juridique (17 %).
5. Un commissaire de justice pour certaines démarches, par exemple les états des lieux, les procédures, etc. (12 %).
6. Autres, par exemple la presse spécialisée ou un comptable (7 %).
7. Aucun moyen particulier (17 %).
Gérer seul un bien immobilier : la mauvaise idée des propriétaires-bailleurs
Vous êtes propriétaire-bailleur et pensez que vous pouvez tout gérer seul ? Vous faites erreur. Un professionnel de l’immobilier ne va pas simplement effectuer la gestion locative de votre bien. Il va aussi s’occuper de la gestion administrative, de la gestion immobilière et surtout, de la gestion des litiges.
En cas d’impayés de loyer, de squat ou de détériorations immobilières, les procédures à l’encontre de votre ou vos locataires peuvent être longues et coûteuses. Vous vous retrouvez à devoir effectuer les démarches seul et celles-ci s’avèrent très rapidement chronophages.
Par ailleurs, un professionnel de l’immobilier doit suivre une formation continue pour exercer son métier. Il est donc formé sur les dernières lois, réglementations, obligations et jurisprudences liées à l’immobilier et à la location des logements. Vous bénéficiez ainsi d’un savoir-faire et d’une connaissance certaine.
Avec la recrudescence des problèmes liés à la location (loyers impayés, occupation illicite des biens, falsification des dossiers locataires, cautions insolvables, etc.), il est primordial d’être bien accompagné et conseillé en tant que bailleur, pour éviter d’être dépassé par les événements. Cela vous permet de protéger correctement votre patrimoine et de sécuriser vos revenus locatifs.
En résumé
Quels sont les avantages de la gestion locative intermédiée via une agence immobilière ?
La gestion locative intermédiée permet au propriétaire-bailleur de déléguer les tâches principales liées à la location de son bien : recherche du locataire, rédaction du bail, encaissement des loyers, suivi des travaux, gestion des éventuels sinistres tels que des impayés, etc. La gestion locative via un professionnel de l’immobilier facilite aussi le suivi administratif et réglementaire du bien.
Appartement : quelles sont les erreurs à éviter pour un investissement locatif ?
Si un propriétaire-bailleur opte pour la gestion directe pour son investissement locatif, il doit éviter certaines erreurs : sous-estimer les charges, surestimer le loyer ou la rentabilité du bien, négliger la sélection du locataire, etc. Il est fortement conseillé de faire appel à un administrateur de biens pour la gestion locative du logement.
