Comment protéger un logement contre l’occupation illégale ?

Des personnes se sont introduites dans votre bien durant une vacance locative ? Vous partez en vacances et constatez l’occupation illégale de votre résidence secondaire ? Pire, à votre retour, votre résidence principale est squattée ? Pour vous prémunir contre le squat, des solutions existent.

L’occupation illégale, qu’est-ce que c’est ?

Plus communément appelée squat, l’occupation illégale est caractérisée dès lors qu’une ou plusieurs personnes entrent dans un logement par :
1. Effraction : forcer une serrure, briser une vitre, etc.
2. Manœuvre dolosive ou tromperie : en se faisant passer pour une personne habilitée à entrer dans le logement (un artisan par exemple).
3. Menaces.
4. Violence.

C’est l’article 315-1 du Code pénal qui définit précisément l’occupation illégale : « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Ne sont pas considérées comme squatteurs les personnes qui :
1. Se maintiennent dans les lieux à l’issue du contrat de location ou bail et sans accord du bailleur.
2. Refusent de quitter un logement dans lequel ils ont été hébergés par l’occupant (propriétaire ou locataire).
3. Louent un logement à une autre personne sans l’autorisation du propriétaire (sous-location).
4. Entrent dans un logement réservé via une plateforme touristique (Airbnb par exemple), changent les serrures et refusent de quitter les lieux.

Ces cas de figure relèvent d’une procédure civile d’expulsion (et non de la loi anti-squat dédiée aux squatteurs). Cette distinction juridique repose donc sur la différence entre un faux locataire et un squatteur :
1. La manière dont sont entrées les personnes dans le logement : légalement, frauduleusement, etc.
2. L’existence d’un titre d’occupation : bail d’habitation, contrat de location saisonnier, etc.

Expulser un squatteur soi-même : quels sont les risques ?

Face à cette situation, vous pourriez être tenté d’expulser vous-même le squatteur. Pourtant, cette méthode vous expose à de lourdes sanctions, pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende !

Comment protéger un logement contre l’occupation illégale ?

Pour éviter les mauvaises surprises, il faut agir en amont de l’occupation illégale. Une fois un logement squatté, obtenir sa récupération est difficile. Les délais nécessaires à la procédure, ainsi que l’ensemble des coûts qu’implique le squat (honoraires d’avocat, perte de loyers ou dégradations du logement) sont considérables.

Que ce soit en appartement ou en maison, le risque d’occupation illicite existe. Pour dissuader les squatteurs de s’en prendre à votre logement, certains travaux de sécurisation sont recommandés :
• fenêtres sécurisées avec barreaux,
• portes blindées avec serrure multipoint,
• contrôle d’accès performant (bandeau ventouse, ouverture par badge, etc.),
• clôtures ou grillages autour de la propriété, etc.

Des systèmes permettent de simuler la présence au sein du logement en programmant l’allumage à horaire variable de certains appareils électriques (éclairages, télévision, radio, etc.).

Enfin, le recours à l’installation d’un système d’alarme avec télésurveillance est coûteux, mais présente les avantages suivants :
• la surveillance continue du logement,
• l’intervention d’agents mandatés par l’entreprise de télésurveillance,
• la notification de toute intrusion aux forces de l’ordre.

Occupation illégale d’un logement : que dit la loi Kasbarian ?

Pour renforcer la protection des propriétaires contre l’occupation illégale de leur logement, la loi a connu de récentes évolutions. Adoptée par le Sénat le 14 juin 2023, la loi anti-squat a été promulguée le 27 juillet 2023. Elle est aussi connue sous le nom de « loi Kasbarian » ou « loi Kasbarian-Bergé », du nom des députés Guillaume Kasbarian et Aurore Bergé qui en sont à l’origine.

Expulsion en France : quelles sont les 3 mesures phares de la nouvelle loi anti-squat ?

Pour réprimer plus lourdement les squatteurs et accélérer la procédure en cas d’occupation illégale d’un logement, la loi anti-squat prévoit notamment :
1. Une peine encourue par le squatteur pouvant atteindre 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende : en cas d’occupation illégale d’un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel.
2. Qu’en cas de maintien dans les lieux du squatteur en violation d’une décision de justice et d’un commandement de quitter les lieux : celui-ci encourt une amende de 7 500 euros.
3. L’extension de la procédure d’évacuation forcée de l’article 38 de la loi DALO : aux occupations illégales entre deux locations ou après l’achèvement d’une construction.

Assurance risques locatifs : la solution contre le squat de maison et d’appartement ?

L’occupation illégale d’un logement est traumatisante : en tant que bailleur, vous devez engager une procédure souvent longue et coûteuse pour récupérer votre bien en toute légitimité.

Pour protéger votre logement contre l’occupation illégale, outre les mesures indiquées précédemment, il est nécessaire de souscrire une assurance des loyers impayés.

Chez GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier et de leurs clients, ce contrat va vous permettre :
1. De protéger votre investissement immobilier.
2. D’être indemnisé en cas de sinistre (loyers impayés, détériorations immobilières, litiges).
3. De sécuriser vos revenus locatifs.
4. De bénéficier d’une prise en charge des pertes de loyers et des frais de procédure en cas de squat de votre bien.
5. D’être plus serein.

Comment souscrire une assurance loyers impayés ?

C’est simple, vous pouvez passer par votre administrateur de biens partenaire de GALIAN-SMABTP pour réaliser la souscription de cette offre.

Les primes d’assurance seront alors directement intégrées à votre contrat de gestion locative.

En résumé

Définition du squat : qu’est-ce qu’une occupation illicite ?

L’occupation illicite est définie par l’article 315-1 du Code pénal comme : « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet. »

Comment expulser un squatteur ?

L’expulsion d’un squatteur peut être réalisée à n’importe quel moment de l’année. En effet, la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs. Le bailleur doit suivre une procédure précise : porter plainte, prouver que le logement lui appartient (via des factures par exemple) et faire constater que son logement est squatté par un commissaire de justice, un officier de police judiciaire ou par le maire de sa commune. Le propriétaire doit aussi prendre un avocat pour saisir le juge des contentieux de la protection.

Squat résidence principale : au bout de combien de temps un squatteur peut-il rester ?

Un squatteur n’acquiert aucun droit à demeurer dans un logement en raison du temps écoulé ! Dès que l’occupation illicite est constatée, le propriétaire-bailleur peut engager une procédure d’expulsion par son avocat. L’adoption de la loi anti-squat en 2023 a permis de renforcer les mesures pour protéger les bailleurs et d’accélérer l’expulsion des squatteurs.

Pourquoi la loi protège-t-elle les squatteurs ?

La loi ne protège pas les squatteurs en tant que tels, mais garantit le respect des procédures judiciaires et administratives. En effet, un propriétaire n’a pas le droit de se faire justice en procédant lui-même à l’expulsion de squatteurs sans décision de justice. Il s’expose alors à de lourdes sanctions : 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende.