La saisie sur salaire pour loyers impayés : comment ça fonctionne ?

La saisie sur salaire pour loyers impayés a été modifiée à la suite d’une réforme entrée en vigueur le 1^er juillet 2025. Concrètement, qu’est-ce qui change pour le propriétaire-bailleur ? Quelle est la procédure ? Quel montant est-il possible de saisir ? Explications.

Saisie sur salaire : ce qui a changé avec la réforme de 2025

Issue de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 et du décret n° 2025-125 du 12 février 2025, la réforme entrée en vigueur le 1^er juillet 2025 pour la saisie des rémunérations simplifie la procédure.

Ainsi, désormais, l’intégralité de la gestion de la saisie sur salaire est confiée au commissaire de justice (ex-huissier de justice). Il n’est plus nécessaire d’avoir un contrôle préalable du juge de l’exécution. Attention toutefois : pour mener à bien la saisie sur salaire, le commissaire de justice doit être muni d’un « titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ».

Les objectifs de cette réforme sont multiples :
1. Simplifier la procédure de saisie des rémunérations.
2. Accélérer le déroulement de la procédure.

En effet, avant cette date, une procédure de saisie sur salaire pouvait prendre au moins un an entre la constatation du premier impayé de loyer et la première saisie effectuée sur le salaire du débiteur !

Saisie sur salaire pour loyers impayés : quelle est la procédure à suivre ?

Pour engager une saisie sur salaire en cas de loyers impayés, vous devez respecter deux conditions préalables en tant que créancier :
1. Obtenir un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.
2. Faire délivrer par un commissaire de justice, un commandement de payer au débiteur, c’est-à-dire à votre locataire.

Le débiteur dispose alors d’un délai d’un mois pour :
1. Régulariser sa dette locative : le locataire dispose d’un délai d’un mois après la signification du commandement de payer pour s’exécuter.
2. Demander un échéancier pour régler sa dette : qui définira le montant et les modalités de paiement de la dette locative.
3. Contester le commandement de payer devant le juge de l’exécution : cette contestation suspend la procédure de saisie sur salaire, et ce, dans l’attente de la décision du juge.

La saisie sur salaire après le commandement de payer

Au terme de ce délai d’un mois, si aucune contestation n’a été faite ou si aucune réponse n’a été obtenue, alors la procédure de saisie sur salaire peut reprendre, en suivant ces deux étapes :
1. Désignation d’un commissaire de justice répartiteur : en tant que créancier, vous devez demander la désignation d’un commissaire de justice répartiteur à la chambre nationale des commissaires de justice. En effet, c’est lui qui sera chargé de percevoir les paiements de l’employeur ou de l’organisme qui verse des prestations au débiteur, puis de reverser ces sommes au créancier saisissant.
2. Notification d’un procès-verbal de saisie à l’employeur : c’est le commissaire de justice répartiteur qui s’en charge, dans un délai compris entre un et trois mois.

L’employeur doit ensuite verser chaque mois au commissaire de justice répartiteur, les retenues effectuées sur le salaire du débiteur, selon les limites de revenu saisissable fixées par la loi.

Le commissaire de justice répartiteur peut être :
1. Le commissaire de justice saisissant : celui qui a délivré le commandement de payer au locataire.
2. Un autre commissaire de justice.

« Depuis le 1^er juillet 2025, la saisie des rémunérations ne fait plus l’objet d’un contrôle préalable par le juge de l’exécution, mais est confiée exclusivement au commissaire de justice. Désormais, la saisie des rémunérations peut être réalisée directement par le commissaire de justice mandaté par le créancier, à la condition que ce dernier soit muni d’un "titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible" et après expiration d’un délai d’un mois après la signification d’un commandement de payer.
Le débiteur saisi peut toujours contester la mesure d’exécution forcée auprès du juge de l’exécution. Cette contestation suspend les opérations de saisie uniquement lorsqu’elle est formée dans un délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.

Quel montant pour une saisie sur salaire en cas d’impayés de loyer ?

Le calcul du montant maximum de la saisie sur salaire est différent en fonction de la nature de la dette (impayé de pension alimentaire ou autre dette).

En outre, seule une fraction du revenu saisissable du salarié peut être retenue par son employeur.

Cette part saisissable est calculée selon un barème défini pour un débiteur qui vit seul, consultable sur le site Service Public.

« Contrairement à une idée véhiculée à la suite d’une réforme entrée en vigueur au 1^er juillet 2025, la saisie sur salaire pour loyers impayés requière dans la majorité des cas une décision de justice. En effet, depuis le 1^er juillet 2025, la procédure de saisie a été allégée, mais la réforme ne permet pas la saisie sur salaire sans titre exécutoire. La réforme repose en réalité sur un transfert de compétences. Jusqu’au 1ᵉʳ juillet 2025, seule une décision du juge permettait d’autoriser la saisie des rémunérations et son exécution relevait exclusivement du greffe du tribunal. Désormais, ce sont les commissaires de justice qui engagent, suivent et notifient ces saisies. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.

Bailleurs : comment vous protéger contre les loyers impayés ?

Parce qu’une procédure de saisie sur salaire demeure complexe, bien qu’elle ait été simplifiée, il est recommandé de souscrire une assurance contre les loyers impayés.

Celle-ci va vous apporter de nombreux bénéfices :
1. Vous protégez votre bien contre les risques locatifs : impayés de loyer, détériorations immobilières, litiges ou encore squats.
2. Vous sécurisez vos revenus locatifs : avec cette assurance, vous êtes certain d’être indemnisé en cas de sinistre.
3. Vous réduisez votre imposition : les primes d’assurance loyers impayés sont déductibles à 100 % de vos revenus fonciers !
4. Vous gagnez en sérénité : votre logement est protégé, vos revenus locatifs sécurisés, vous assurez ainsi la pérennité de votre investissement locatif.

Bonus non négligeable : en confiant la gestion locative de votre logement à un professionnel de l’immobilier, vous n’avez plus à vous préoccuper de la gestion de votre bien.

Vous pouvez également directement souscrire auprès de votre administrateur de biens (ADB), un contrat d’assurance loyers impayés (également appelée « Garantie des Loyers Impayés » ou « GLI » chez les assureurs spécialisés).

Vous n’avez pas encore de contrat de gestion locative ni de GLI ? Trouvez un professionnel de l’immobilier partenaire de GALIAN-SMABTP pour enfin offrir la sécurité que mérite votre patrimoine immobilier !

En résumé

Peut-on faire une saisie sur salaire pour loyer impayé ?

Oui, depuis le 1^er juillet 2025, un propriétaire-bailleur peut obtenir une saisie sur salaire pour récupérer des loyers impayés, à condition de disposer d’un titre exécutoire constatant la dette. Avec cette réforme, la procédure de saisie des rémunérations a été simplifiée et peut désormais être mise en œuvre par un commissaire de justice.

Quels sont les motifs possibles d’une saisie sur salaire ?

Une saisie sur salaire permet de recouvrer différents types de dettes : pensions alimentaires, impayés de loyer, condamnations judiciaires, dettes fiscales, crédits impayés, etc. Pour cela, une décision de justice ou un titre exécutoire sont nécessaires.

Recouvrement : comment faire une saisie sur salaire pour loyer impayé ?

Le propriétaire-bailleur doit en premier lieu obtenir un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Il doit ensuite mandater un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer au locataire. En l’absence de contestation ou de règlement dans un délai d’un mois, la procédure de saisie sur salaire peut être engagée.

Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés en 2025 ?

Le décret n° 2025-125 du 12 février 2025 a instauré une réforme de la saisie des rémunérations, effective depuis le 1^er juillet 2025. Elle permet aux commissaires de justice de mettre en œuvre une procédure de saisie sur salaire sans besoin de l’autorisation préalable d’un juge, dès lors qu’ils disposent d’un titre exécutoire. L’objectif de cette réforme est d’accélérer le recouvrement des dettes et notamment des loyers impayés.

Comment fonctionne l’effacement des dettes de loyers impayés ?

L’effacement des dettes de loyers impayés peut intervenir dans le cadre d’une procédure de surendettement. Selon la situation financière du débiteur, la commission ou le juge peut décider d’un rééchelonnement de la dette, d’un effacement partiel, voire dans certains cas, d’un effacement total.