Quelles sont les solutions si un locataire ne paie plus son loyer ?

La signature d’un bail d’habitation engage les occupants du logement à honorer le paiement du loyer et des charges. Malgré toute leur bonne volonté, ils peuvent se heurter à des difficultés, plongeant les bailleurs dans l’embarras. Heureusement, des solutions existent pour recouvrer les arriérés.

Solution n°1 : trouver un arrangement à l’amiable avec le locataire

Vous n’avez pas reçu le virement de votre loyer ce mois‑ci ? La première stratégie à mettre en œuvre consiste à établir un contact direct avec votre locataire, afin d’identifier la cause du retard de paiement.

Vous devez l’appeler rapidement pour entamer cette démarche à l’amiable, car agir sans délai permet de prévenir d’éventuels problèmes. Selon les circonstances, vous pourrez alors envisager des solutions négociées, comme l’échelonnement de la dette locative, c’est-à-dire du versement du loyer et des charges sur plusieurs mois.

Bon à savoir

Les locataires peuvent bénéficier d’aides sociales en cas de difficultés de paiement du loyer. N’hésitez pas à leur en parler pour faciliter la négociation et recouvrer rapidement les sommes dues. De plus, la prestation d’aide au logement (APL) peut être maintenue en cas d’impayés, mais sous certaines conditions.

Solution n°2 : faire gratuitement appel au conciliateur de justice

Si vos pourparlers avec le locataire n’ont pas abouti, vous pouvez saisir un intermédiaire bénévole appelé conciliateur de justice. Son rôle est de trouver un terrain d’entente entre le propriétaire lésé et le locataire, là où les échanges directs ont échoué. Comme le bailleur, il peut également proposer un plan d’apurement pour régler la dette locative.

Un tel échéancier profite aux deux parties :

1. Le locataire obtient un délai de paiement supplémentaire, et évite l’accumulation de loyers impayés.
2. Le propriétaire-bailleur échappe aux démarches longues et coûteuses de la procédure d’expulsion.

Cet auxiliaire de justice intervient sans frais, dans toute la France. Vous pouvez aussi solliciter d’autres organismes pour vous accompagner : votre ADIL (agence départementale d’information sur le logement) ou la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).

Solution n°3 : faire jouer les garanties de l’assurance loyer impayé

Vous avez souscrit une Garantie des Loyers Impayés (GLI) GALIAN-SMABTP ? Bon réflexe, car cette couverture dote les propriétaires-bailleurs d’un filet de sécurité supplémentaire.

Si vos tentatives de régler le différend à l’amiable sont restées vaines, vous allez pouvoir vous tourner vers votre administrateur de biens (ADB) pour obtenir le remboursement des montants non perçus. Sachez que la GLI de GALIAN-SMABTP prend en charge les frais de procédures.

Généralement, le recours à l’assurance loyer impayé nécessite l’accomplissement de deux démarches préalables, dans les délais prévus par le contrat :
1. Adresser au locataire une mise en demeure : par courrier recommandé avec accusé de réception, le sommant de régler la dette locative. Cette lettre est généralement envoyée au bout d’un mois de retard de paiement.
2. Mandater un commissaire de justice pour lui délivrer un commandement de payer : visant la clause résolutoire. Le locataire dispose alors de deux mois pour s’acquitter de ses arriérés de loyer, si le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023. En l’absence de règlement, l’assurance prend alors le relais.

Bon à savoir

La majorité des contrats de location contiennent une clause résolutoire en cas d’impayés de loyers. Avec la promulgation de la loi du 27 juillet 2023, ou « loi anti-squat », son ajout devient automatique. En outre, le texte anti‑squat rapporte à 6 semaines le délai accordé au locataire pour honorer ses dettes après réception du commandement de payer, pour les baux signés à compter du 29 juillet 2023.

« Outre les recours disponibles contre son locataire, le bailleur peut, dès le premier impayé, réclamer le paiement du loyer directement auprès de la caution ou de la garantie Visale le cas échéant. Le bailleur a aussi la possibilité de souscrire une assurance de garantie loyers impayés auprès d’une compagnie d’assurance. Dans cette hypothèse, il pourra aussi solliciter le règlement du loyer auprès de son assureur, charge à lui de se retourner contre le locataire pour en obtenir le recouvrement judiciaire. Néanmoins, en cas de situation d’impayés persistants, il est conseillé de poursuivre l’expulsion, qui seule sera de nature à faire cesser les impayés. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.
 

Solution n°4 : solliciter la caution pour récupérer les arriérés de loyer

Une personne s’est portée caution pour votre locataire ?

Dans le cas d’une caution simple, le commissaire de justice doit lui transmettre une copie du commandement de payer, envoyé au locataire. Si la caution demeure insolvable à l’issue de cette démarche, vous pouvez alors réclamer le paiement du loyer en retard à la caution.

En revanche, si l’acte de cautionnement est solidaire, vous pouvez vous adresser à la caution dès le premier impayé de loyer, sans avoir besoin d’en informer le locataire.

Solution n°5 : engager une procédure d’expulsion pour recouvrer la dette locative

Le litige se poursuit, et vous ne parvenez pas à récupérer votre dû en dépit des démarches effectuées ? Vous pouvez assigner le locataire en justice devant le tribunal judiciaire en saisissant le juge des contentieux de la protection.

Cette étape vise à constater la résiliation du bail et à ordonner au locataire de quitter les lieux. Vous devez ensuite charger un commissaire de justice de son expulsion, car lui seul peut réaliser cette intervention.

« Si un locataire ne paie plus son loyer, la sanction est simple et radicale, c’est la résiliation du bail et l’expulsion. Il peut arriver que la juridiction lui accorde des délais de paiement lorsqu’il est de bonne foi et qu’il justifie de difficultés ponctuelles, ou qu’il démontre qu’il essaie tout de même de régler en partie son loyer. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.
 

En résumé

Procédure : que faire en cas de loyer impayé ?

Il existe une procédure en cas de loyer impayé. Vous devez contacter le locataire pour comprendre la situation et tenter de la résoudre à l’amiable. S’il ne vous répond pas, vous devez lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée, avec accusé de réception. Si l’impayé persiste, vous devez faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. En dernier recours, une procédure d’expulsion peut être engagée.

Comment réagir en cas de retard de loyer ?

Si vous disposez d’un contrat d’assurance contre les loyers impayés et autres risques locatifs, il peut être activé dès le premier euro d’impayés. Dans le cadre de votre contrat de gestion locative, c’est votre administrateur de biens qui s’occupe de déclarer le litige à l’assureur.

Quand doit-on payer le loyer ?

Le locataire doit payer son loyer à la date convenue dans le bail, généralement fixée en début de mois (le 1er, le 5, le 10, etc.). Le paiement peut être mensuel ou trimestriel selon les cas. À défaut de règlement, le locataire s’expose à des poursuites.

Comment gérer une dette de loyer avec la GLI GALIAN-SMABTP ?

C’est votre administrateur de biens qui va s’occuper de déclarer l’impayé de loyer auprès de GALIAN-SMABTP.

Définition : qu'est-ce qu'un arriéré de loyer ?

Un arriéré de loyer correspond à un loyer non payé à la date prévue dans le bail. Il s’agit d’une dette du locataire envers son propriétaire, qui peut s’accumuler mois après mois si la situation n’est pas régularisée. Ces impayés peuvent entraîner des relances, un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, voire une procédure judiciaire et une expulsion en l’absence de règlement.