5 conseils sur la règlementation immobilière

Parce que le droit de l’immobilier est à la fois complexe et en constante évolution, il nécessite une vigilance de tous les instants au sein de votre agence immobilière. Découvrez des recommandations pour ne rien laisser au hasard.

1. Deux règlementations clés : loi Alur et loi Hoguet

Actuellement, deux réglementations sont clés pour les professionnels de l’immobilier : la loi Alur et la loi Hoguet. Découvrez leurs spécificités.

Loi Hoguet : pour encadrer la profession d’agent immobilier, de syndic et d’administrateur de biens

Depuis sa promulgation en 1970, la loi Hoguet a été retoquée à plusieurs reprises, notamment par la loi Alur de 2014, adoptant des critères plus stricts pour les garants financiers.

Elle encadre l’exercice même de la profession d’agent immobilier, d’administrateur de biens (ADB) et de syndic de copropriété. Elle impose l’obtention d’une carte professionnelle correspondant aux différents types d’activités exercées :
1. Carte T : pour la transaction.
2. Carte G : pour la gestion locative.
3. Carte S : pour les syndics.

La loi Hoguet impose notamment l’information du consommateur sur son contrat avec le professionnel de l’immobilier. Elle encadre le mandat de gestion et son contenu (type de mandat, taux d’honoraires, etc.). Enfin, elle impose la souscription d’une garantie financière et d’une assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle).

Loi Alur : pour un marché immobilier plus favorable aux occupants

La loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) est l’autre norme juridique à connaître pour éviter les pièges.

Datant du 24 mars 2014, elle régule les marchés immobiliers, met fin aux pratiques abusives et favorise l’accès au logement pour les particuliers aux revenus modestes.

Ses mesures phares sont l’encadrement des loyers, des frais d’agence ou encore des dépôts de garantie (limités à 1 mois de loyer hors charge ou 2 mois de loyer pour un meublé). La loi Alur instaure aussi un permis de louer dans certains secteurs à risque, pour éviter la propagation des logements insalubres.

Pour un agent immobilier, la loi Alur comporte plusieurs points de vigilance. En location, le bail s’épaissit et doit contenir beaucoup plus de pièces annexes (les diagnostics immobiliers, dont le DPE pour Diagnostic de Performance Énergétique).

La loi Alur encadre aussi l’état des lieux, la restitution du dépôt de garantie et les honoraires des agents. Enfin, elle délimite des zones tendues dans lesquelles le préavis de congé de loyer est réduit à un mois, tout en encadrant les loyers dans les secteurs à plus fortes tensions.

2. Maîtrise des contrats immobiliers et de la documentation nécessaire

La production des actes et autres documents juridiques immobiliers est une tâche chronophage qui demande beaucoup de rigueur. Que ce soit en gestion, en transaction ou en activité de syndic, vous devez faire preuve de la plus grande vigilance quant au contenu des contrats, afin d’y incorporer les dernières évolutions législatives.

Vous devez également tenir compte des particularités locales, des arrêtés pouvant entraîner des dispositions spécifiques à chaque commune ou à chaque agglomération.

Le bail locatif

En particulier, le bail de location doit intégrer un certain nombre de clauses et mentions obligatoires, qui diffèrent en fonction de la localité ou du type de location (meublée ou vide). Parmi les points de vigilance, tout bail doit inclure l’information sur les parties ou sur le logement. La mention de la superficie est capitale : erronée, elle peut donner lieu à une réduction de loyer.

Le montant du loyer peut être plafonné si le bien est en zone tendue, mais un dépassement est toléré si le logement dispose de caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles : c’est le « complément de loyer ». Cela dit, attention aux pièges : dès lors que le logement présente un critère négligé (DPE F ou G, mauvaise isolation, humidité, vis-à-vis de moins de 10 mètres, etc.), il devient interdit d’appliquer un complément de loyer.

Les contrats de transaction immobilière

En transaction immobilière, il est courant que l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) et l’acte de vente, soient produits par les agents immobiliers avant vérification par le notaire. Là aussi, de nombreux points de vigilance s’appliquent. C’est pourquoi il est indispensable d’utiliser un modèle de contrat de source fiable.

Pour toute vente immobilière, les contrats et les avant-contrats doivent être accompagnés d’un important dossier de pièces annexes et de diagnostics immobiliers, dont la liste dépend du type de bien (mono ou copropriété), de ses caractéristiques et de son année de construction.

Les contrats de transaction doivent mentionner un certain nombre de clauses obligatoires, comme :
• les modalités de dépôt de garantie,
• les clauses de rétractation,
• ou encore les conditions suspensives.

3. Gestion des litiges et résolution des conflits

Dans l’activité d’agent immobilier, d’administrateur de biens ou de syndic, de nombreuses situations peuvent dégénérer en litige ou en conflit juridique. C’est parfois le cas entre vendeur et acquéreur lors d’une transaction : les litiges les plus courants sont alors liés à une rétractation d’une des deux parties, à un vice caché ou à une contestation a posteriori sur l’objet de la vente. Cela peut aussi être le cas entre un bailleur et son locataire, entre copropriétaires, etc.

Entre bailleurs et locataires, il existe de nombreux litiges sur la qualité du bien, les réparations locatives ou la restitution du dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie. Enfin, des litiges peuvent confronter l’agent et le syndic, un artisan, un promoteur immobilier, etc.

Pour anticiper les pièges juridiques, il est nécessaire de prévenir les problèmes en documentant votre activité, et en vous assurant d’avoir des contrats conformes au code de l’immobilier.

Pour gérer les litiges, la résolution à l’amiable est toujours à rechercher en priorité : cette démarche témoignera de votre bonne foi face aux autorités judiciaires.

En dernier recours, il est nécessaire de connaître les rôles des tiers qui peuvent servir de conseil ou de médiation en cas de litige juridique complexe : notaire, médiateurs immobiliers, assureur en responsabilité civile professionnelle, protection juridique, garantie financière ou Commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige entre bailleurs et locataires pour rechercher une solution amiable avant d’entamer une procédure judiciaire.

4. Respect des normes environnementales et de construction

En construction, il existe un ensemble de normes de plus en plus strictes visant à protéger à la fois le confort des occupants, leur sécurité et l’environnement.

La RE2020 (Réglementation environnementale 2020) concerne les constructions neuves. Elle vise à :
1. Réduire l’impact environnemental des bâtiments tout au long de leur cycle de vie.
2. Renforcer les exigences de performance énergétique.
3. Favoriser l’utilisation de matériaux à faible empreinte carbone.
4. Améliorer le confort des occupants, en particulier face aux épisodes de canicule.

La RE2020 repose sur des indicateurs de performance énergétique et environnementale dont les seuils varient selon les caractéristiques du bâtiment.

Elle s’applique également au parc existant, dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques (DPE G, F et E).

Le rôle du professionnel de l’immobilier est d’accompagner les propriétaires-bailleurs et les copropriétaires dans la rénovation énergétique de leurs biens immobiliers, mais aussi de s’assurer que leur portefeuille de locations est conforme aux réglementations environnementales.

Zoom sur la bibliothèque juridique numérique de GALIAN-SMABTP

Parce que la réglementation immobilière évolue constamment, il est important de vous prémunir et de vous tenir informé. Pour cela, GALIAN-SMABTP, assureur de référence des professionnels de l’immobilier depuis plus de 60 ans, vous propose sa Bibliothèque juridique numérique.

Elle vous donne accès à des modèles d’actes, de mandats et d’autres documents juridiques, toujours à jour, téléchargeables et personnalisables. Ces documents juridiques sont rédigés par des juristes spécialisés dans l’immobilier et actualisés selon les dernières actualités règlementaires.

Grâce à cette plateforme digitale, vous avez accès à tout instant à des documents conformes aux dernières réformes, adaptés à vos activités de transaction, de gestion et de syndic, validés par des experts. Vous évitez ainsi les pièges juridiques et protégez votre activité.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter notre service client.