Comment fonctionne une assurance dommages-ouvrage ?
Vous souhaitez entreprendre des travaux de rénovation ou de construction ? Devez-vous souscrire une assurance dommages-ouvrage ? Fonctionnement, souscription, obligations… découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette garantie incontournable.
Sommaire
Définition : qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage (DO) ?
Assurance dommages-ouvrage : quel est son fonctionnement ?
Assurance DO : est-elle obligatoire pour les particuliers ?
Construction : que couvre une garantie dommages-ouvrage ?
Quand la souscrire ?
L’assurance dommages-ouvrage en copropriété
Assurance dommages-ouvrage : quel assureur choisir ?
En résumé
Définition : qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage (DO) ?
La dommages-ouvrage, ou DO, est une assurance que l’on rencontre dans le secteur de la construction. Elle est obligatoire, depuis l’adoption de la loi Spinetta de 1978, la même loi qui a introduit l’obligation d’assurance décennale.
Elle concerne les constructions neuves, mais aussi les travaux de rénovation (surélévation, extension, etc.) de maisons, d’appartements ou d’immeubles.
Elle sert à protéger le maître d’ouvrage, c’est-à-dire celui pour qui les travaux sont réalisés. Son but est de garantir le préfinancement des travaux de réparation des désordres qui relèvent de la garantie décennale.
Assurance dommages-ouvrage : quel est son fonctionnement ?
En cas de sinistre, votre assureur dispose d’un délai légal maximal de 60 jours pour vous répondre, à réception de votre déclaration de sinistre complète. Le délai de déclaration que vous devez respecter est indiqué dans votre contrat ; il ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés.
Ces 60 jours calendaires lui servent à faire expertiser les différents dommages que vous avez déclarés, à vous transmettre ensuite le rapport émis par l’expert, et enfin à vous informer de sa décision concernant la prise en charge du sinistre.
Passé ce délai, si la mise en jeu des garanties est acceptée, c’est-à-dire si votre assureur accepte de prendre en charge le sinistre, il a ensuite 30 jours pour vous envoyer sa proposition d’indemnisation.
Au total, il dispose de 90 jours pour traiter votre sinistre.
Enfin, si vous acceptez la proposition d’indemnisation fournie par l’assureur, il doit effectuer le versement dans un délai de 15 jours.
Bon à savoir
Dans certaines situations précises (sinistres importants ou provoqués par la nature), l’assureur dispose d’un délai supplémentaire, fixé à 135 jours maximums, pour envoyer sa proposition d’indemnisation.
Assurance DO : est-elle obligatoire pour les particuliers ?
Oui, l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour les particuliers, comme pour les professionnels, comme l’indique l’article L.242-1 du Code des assurances :
« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1791 du Code civil. »
Qui doit la souscrire ?
L’assurance DO doit être souscrite par :
1. Les particuliers maîtres d’ouvrage : qui font appel à des professionnels comme des architectes, des entrepreneurs, etc., pour la réalisation de leurs travaux.
2. Les constructeurs de maison individuelle : il s’agit d’une obligation légale, qui doit être mentionnée dans le contrat de construction, lui-même conclu avec le maître d’ouvrage en charge des travaux.
3. Les promoteurs immobiliers ou les vendeurs : là encore, la loi oblige les professionnels du bâtiment à souscrire une assurance dommages-ouvrage pour le compte des propriétaires successifs.
4. Les syndicats de copropriété : cette assurance s’applique également aux travaux réalisés dans les copropriétés.
Bon à savoir
C’est la loi Spinetta ou loi N° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction qui régit les obligations des professionnels du bâtiment et de l’immobilier.
Construction : que couvre une garantie dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage couvre les sinistres tels que les vices ou les malfaçons qui peuvent affecter la solidité du bâtiment, et le rendre inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné.
Plus précisément, elle garantit par exemple :
• les fissures importantes dans les murs,
• les infiltrations d’eau par la toiture ou par une fissure dans la façade,
• les affaissements de plancher,
• les défauts d’isolation thermique des murs,
• l’effondrement de la toiture, etc.
In fine, en cas de sinistre, elle rembourse la totalité du montant des travaux de réparation des dommages qui sont couverts par la garantie décennale des constructeurs et des promoteurs.
Bon à savoir
Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire qui affectent la solidité de ce dernier lors de leur dépose, démontage ou remplacement (canalisations encastrées, carrelage scellé, etc.) font également partie de la garantie DO.
Toutefois, une récente jurisprudence sur les éléments d’équipement, en date du 21 mars 2024, vient bouleverser cette règle.
Selon l’arrêt de la Cour de cassation : « si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage (au sens de l’article 1792 du Code civil), ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumis à l’assurance obligatoire des constructeurs. »
« En copropriété par exemple, notamment dans les ensembles immobiliers neufs, les exemples sont légion. Défaut d’étanchéité d’une toiture, désordres structurels, etc. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.
Quand la souscrire ?
Vous devez souscrire votre assurance dommages-ouvrage avant le début du chantier.
Elle est valable pendant 9 années, c’est-à-dire jusqu’à l’expiration légale de la garantie décennale (10 ans). En effet, l’assurance DO prend effet un an après la réception des travaux, au moment de l’expiration de la garantie de parfait achèvement (GPA).
Bon à savoir
Vous ne devez pas confondre assurance dommages-ouvrage et garantie décennale. La DO concerne le maître d’ouvrage (le commanditaire des travaux), alors que la décennale s’applique aux entreprises du bâtiment, les maîtres d’œuvre (qui réalisent les travaux).
L’assurance dommages-ouvrage en copropriété
Si vous habitez en copropriété, c’est à votre syndic de souscrire une assurance dommages-ouvrage en cas de réalisation de travaux dans les parties communes. Il doit obtenir l’accord des copropriétaires pour réaliser la souscription, lors d’un vote en AG (Assemblée Générale).
En effet, c’est votre syndic de copropriété qui joue le rôle de maître d’ouvrage en cas de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de construction au sein de la résidence.
L’assurance DO est obligatoire en copropriété (loi Spinetta de 1978).
En cas de défaut d’assurance DO, c’est votre syndic de copropriété qui engage sa responsabilité et qui peut être lourdement condamné (75 000 euros d’amende et six mois d’emprisonnement).
Assurance dommages-ouvrage : quel assureur choisir ?
Tout dépend de votre situation : êtes-vous propriétaire d’une maison individuelle ou habitez-vous dans une copropriété ?
Si votre bien (appartement ou maison) fait partie d’une copropriété, vous devez vous rapprocher de votre syndic pour souscrire une assurance dommages-ouvrage. Sinon, vous êtes libre de choisir l’assureur de votre choix, en direct.
GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier et de leurs clients, propose le contrat DO Syndic (Dommages-Ouvrage) aux propriétaires de biens situés dans des bâtiments collectifs, qu’ils soient tertiaires, commerciaux, d’habitation ou à usage mixte.
Ce contrat packagé doit être souscrit par votre syndic de copropriété au nom du syndicat des copropriétaires. Il couvre les chantiers du début des travaux jusqu’à 10 ans après la réception.
Cette assurance couvre tous les travaux de gros entretien, de rénovation ou de réhabilitation des parties communes des copropriétés, mais aussi les chantiers dits d’éco-rénovation, et enfin, les travaux qui sont éligibles à l’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro).
L’assurance DO Syndic (Dommages-Ouvrage) de GALIAN-SMABTP couvre également :
• la garantie tous risques chantier,
• la garantie responsabilité du constructeur non-réalisateur (CNR),
• la garantie responsabilité du maître d’ouvrage,
• la garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale),
• la garantie dommages-ouvrage (DO).
Vous souhaitez en savoir plus sur l’assurance DO Syndic (Dommages-Ouvrage) ? En tant que particulier, rapprochez-vous d’un professionnel de l’immobilier partenaire de GALIAN-SMABTP pour obtenir plus d’informations et un devis.
« Le syndicat des copropriétaires, en tant que propriétaire de l’ouvrage, est tenu de contracter une assurance dommages-ouvrage pour garantir les travaux de construction réalisés sur les parties communes de la copropriété. Il est de la responsabilité du syndic de veiller à la souscription d’une assurance dommages-ouvrage. À cet effet, la Cour de cassation reconnaît la possibilité de voter au sein d’une seule et même résolution d’assemblée générale les travaux et l’assurance dommages-ouvrage (Cass. 3ème Civ., 28 janvier 2021, n°19-22.681). »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.
En résumé
Loi Spinetta : c’est quoi la garantie dommages-ouvrage ?
Il s’agit d’une assurance qui couvre les sinistres liés à une mauvaise exécution des travaux de rénovation, de réhabilitation ou de construction d’un bien immobilier, le rendant impropre à sa destination.
Assurance dommages-ouvrage constructeur : quand la souscrire ?
La souscription de l’assurance dommages-ouvrage se fait avant l’ouverture du chantier.
Comment fonctionne une assurance dommages-ouvrage ?
Lors d’un sinistre, un assureur dispose, dès réception de votre déclaration de sinistre, de 60 jours calendaires pour vous répondre. Durant ce délai, il va pouvoir faire expertiser les dommages, vous remettre un rapport d’expertise et vous informer de sa décision. Il dispose ensuite de 30 jours pour vous envoyer une proposition d’indemnisation. L’indemnisation doit être versée sous 15 jours si vous l’acceptez.
Est-il obligatoire de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour un particulier ?
Oui, il est obligatoire d’avoir une assurance dommages-ouvrage en tant que particulier, si vous souhaitez construire, faire construire ou rénover un logement (article L.242-1 du Code des assurances).
Faut-il une dommages-ouvrage pour des travaux en copropriété ?
Oui, il est obligatoire d’avoir une assurance dommages-ouvrage (DO) pour des travaux de nature décennale réalisés dans une copropriété. Il s’agit d’une obligation instaurée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978.
