Propriétaire : que faire en cas d’impayés de loyer ?

L’impayé de loyer est une crainte partagée par de nombreux propriétaires. Bien qu’ils demeurent marginaux, leurs conséquences financières peuvent être catastrophiques pour les bailleurs modestes. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les démarches à effectuer en cas d’impayés de votre locataire.

À partir de quand peut-on parler d’impayé de loyer ?

La logique voudrait qu’un loyer soit considéré impayé dès le premier retard de paiement. Or, pour la Caisse d’allocations familiales (CAF), un impayé de loyer naît dans les situations suivantes :
1. Lorsque la dette locative est égale ou supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel (+ charges), si l’aide au logement est versée au locataire.
2. Lorsque la dette locative est égale ou supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel (+ charges), si l’aide au logement est versée directement au bailleur : après déduction de l’aide au logement (AL).

Cette distinction est importante, car lorsque l’aide au logement est directement versée au propriétaire-bailleur, ce dernier est tenu de signaler l'impayé de loyer à la CAF (ou à la MSA, Mutualité sociale agricole, selon le régime applicable) dès que ces seuils sont atteints, et ce, dans un délai de deux mois.

La CAF examine alors la situation et peut notamment demander la mise en place d'un plan d'apurement, de maintenir ou de suspendre l'aide au logement selon les circonstances.

La CCAPEX peut également être saisie dans certaines situations afin de prévenir une éventuelle procédure d'expulsion.

Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 : une nouvelle règle sur les impayés de loyer

Un nouveau décret, qui prendra effet à compter du 1^er janvier 2027, relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement, modifie les règles juridiques de l’impayé de loyer.

Désormais, un loyer est considéré comme impayé dans les situations suivantes :
1. Lorsque le montant de la dette locative est supérieur à 450 euros.
2. Lorsque le locataire n'a effectué aucun règlement pendant une période de plus de trois mois.

L'entrée en vigueur de ce décret instaure un mécanisme de signalement automatisé des loyers impayés. Le bailleur peut déclarer la situation à l'organisme chargé du versement des aides, lequel dispose d'un délai de 15 jours pour transmettre l'information à la commission compétente. Cette démarche déclenche un accompagnement social destiné à traiter les difficultés de paiement, y compris lorsqu'il s'agit d'un simple retard de règlement.

Pourquoi utiliser la solution amiable pour recouvrer les impayés de loyer ?

Dans un premier temps, la recherche de solution amiable à l’impayé doit être privilégiée. En effet, bon nombre de dettes locatives naissent après un problème passager de trésorerie ou un cas de force majeure lié à un aléa de la vie (divorce, accident, perte d’emploi, etc.).

Ces situations ont pu mettre en difficulté le locataire, généralement de bonne foi. Le dialogue permet alors de comprendre l’origine de ce retard de paiement afin d’y remédier.

Dès la constatation d’un retard de paiement à la suite de l’envoi de l’avis d’échéance, il est recommandé de contacter le locataire par e-mail ou par téléphone pour l’informer de la situation.

En cas de non-réponse de sa part, il faut lui adresser un courrier en lettre simple pour formaliser la relance. Ce courrier aura pour mission de rappeler au locataire :
• ses obligations locatives,
• la date de règlement du loyer prévu au contrat de location.

Si le locataire répond en exposant le motif de ce retard de paiement, plusieurs solutions sont alors envisageables :
1. L’orienter vers des dispositifs d’aide aux locataires en situation d’impayés : comme le Fonds de solidarité pour le logement (Fsl) par exemple.
2. Vérifier avec lui s’il bénéficie des aides de la CAF ou de la MSA auxquelles il a droit : APL, AL, etc.
3. Mettre en place un plan d’apurement de la dette : pour échelonner la régularisation de l’impayé. Ce plan doit être réaliste, c’est-à-dire adapté aux capacités financières du locataire.

Pourquoi faire une mise en demeure en cas d’impayés de loyer ?

Si la tentative de recouvrement amiable ou la relance en courrier simple n’a pas été suivie d’effet, il faut alors envisager de lancer une procédure à l’encontre du locataire.

Pour commencer, il s’agit de lui adresser une mise en demeure de payer le loyer, via un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier doit stipuler :
1. Le montant de la dette de loyer,
2. Le délai pour recouvrer cet impayé (généralement compris entre 8 et 15 jours).
3. Les conséquences d’une absence de paiement.

Cette démarche constitue une étape amiable destinée à obtenir une régularisation rapide avant d'engager, si nécessaire, une procédure judiciaire.

Cette mise en demeure est importante, car elle marque le début de la procédure contentieuse pour impayés et active les garanties soumises à des délais. C’est pourquoi il est nécessaire d’adresser cette mise en demeure au locataire rapidement après le premier impayé pour :
1. Activer l’assurance des loyers impayés : si vous avez souscrit un tel contrat.
2. Solliciter la caution du locataire : qu’il s’agisse d’un garant physique ou de la garantie Visale d’Action Logement.

À quoi sert le commandement de payer en cas de procédure pour impayés de loyer ?

Lorsque le locataire n’a pas régularisé sa dette de loyer au terme du délai fixé par la mise en demeure, le bailleur peut lui faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, notamment lorsque le bail comporte une clause résolutoire.

Cet acte accorde au locataire un délai de deux mois pour régler les sommes dues ou solliciter, le cas échéant, des délais de paiement.

À défaut de régularisation à l’issue de ce délai, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection afin de demander notamment la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement des loyers impayés.

Quel est l’avantage de la clause résolutoire dans la procédure d’impayés de loyer ?

La loi « anti-squat » (loi n° 2023-668 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite) du 27 juillet 2023 a renforcé les moyens de lutte contre l’occupation illicite des logements et facilité, dans certains cas, les procédures permettant aux propriétaires-bailleurs d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Cette nouvelle loi a notamment :
1. Renforcé les sanctions pénales applicables à l’occupation frauduleuse d’un logement : désormais punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
2. Rendu obligatoire l’insertion d’une clause résolutoire dans les contrats de location d’habitation : soumis à la loi du 6 juillet 1989.
3. Étendu le champ de certaines infractions pénales : afin d’y inclure l’occupation illégale des locaux agricoles, commerciaux et professionnels.

La clause résolutoire permet au bailleur, en cas d'impayé ou d'un autre manquement prévu au contrat, de demander au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation du bail après la délivrance d'un commandement de payer ou de satisfaire à ses obligations.

Pour les contrats qui ne comportent pas une telle clause, notamment certains baux anciens, le bailleur doit solliciter la résiliation judiciaire du bail, laquelle reste soumise à l'appréciation du juge.

En résumé

Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ?

En cas de loyer impayé, vous devez commencer par une relance amiable, puis adresser une mise en demeure si nécessaire. En l'absence de règlement, vous pouvez faire intervenir un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer et engager une procédure judiciaire pouvant conduire à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

Recouvrement loyers impayés : quel recours si le locataire ne paie pas son loyer ?

En tant que bailleur, vous pouvez tenter un règlement amiable avec votre locataire, solliciter votre assurance loyers impayés si vous en avez souscrit une, faire appel à un commissaire de justice ou saisir le tribunal en l’absence de résolution à l’amiable.

Délais expulsion : combien de temps faut-il pour expulser un locataire ?

La durée d’une procédure d’expulsion varie selon les circonstances. En moyenne, elle peut s’étendre sur plusieurs mois, jusqu’à deux ans, notamment en raison de la trêve hivernale et des recours possibles.

Combien de loyers impayés avant une expulsion d’un locataire ?

Il n'existe aucun nombre de loyers impayés déclenchant automatiquement une expulsion. Celle-ci dépend des clauses du bail, des démarches engagées par le propriétaire-bailleur et de la décision du juge après examen de la situation.

Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?

Les récentes évolutions législatives, notamment la loi anti-squat, ont renforcé les droits des propriétaires en accélérant certaines procédures liées aux loyers impayés et à la résiliation du bail. Elles visent à faciliter le recouvrement des dettes tout en préservant les garanties légales accordées aux locataires.